Квартиры

В этом году иркутский рынок жилья завершил стадию устойчивого роста и
перешел к стадии стабилизации цен. В январе-феврале наблюдалось некоторое
сезонное затишье, рост цен остановился впервые за 18 месяцев. (За 2001 год они
выросли практически на 100 процентов). Риэлторы объясняли это тем, что
население исчерпало свою покупательскую способность. Весной рынок
недвижимости оживился, средняя стоимость кв. м жилья в марте составила 11
650 руб., в апреле — 12 380 руб., в мае — 12 570 руб. Затем наблюдался период
незначительного спада, который спровоцировало превышение предложения над
спросом. В летний период рост цен на квартиры в Иркутске составил всего 3
процента.

С начала года цены на вторичном рынке жилья выросли на 15 процентов, и в
настоящее время средняя цена 1 кв.м жилья составляет около 13 тыс. рублей,
средняя минимальная стоимость 1 кв.м — 7030 руб., максимальная — 21 820 руб.
Как отметил аналитик фирмы Юрий Винников, осенью можно ожидать увеличения
спроса и в связи с этим роста цен (по прогнозам, до конца года он составит 12-15
процентов) при условии, что не произойдет макроэкономических потрясений.

Частный сектор

На иркутском рынке недвижимости, по оценке риэлторов, частный сектор
занимает около 25 процентов от общего количества жилья. В продажу
поступает только десятая часть частных строений. Большую часть продавцов
составляют пенсионеры и те граждане, которым деревянные строения достались
по наследству. Покупателями, по словам специалиста рынка недвижимости
Натальи Комисcаренко, являются молодые семьи (так как ежемесячное
содержание частного дома обходится минимум в десять раз дешевле, чем
квартиры), состоятельные граждане, которые приобретают в собственность в
основном ветхие строения с большими земельными участками для
последующего строительства, военные пенсионеры и северяне, которые
получают сертификаты и субсидии на покупку жилья. Спросом среди
покупателей пользуются дома с земельными участками не менее пяти соток в
городе и пригороде (не далее 20-30 км от Иркутска). Цена на дома с участками с
сентября 2001 года выросла на 35-50 процентов. Средняя цена на частные дома
в Иркутске не сформирована, так как каждое строение оценивается
индивидуально. Стоимость зависит от местонахождения, года постройки,
наличия коммуникаций и связи. Самые дорогие дома — в Октябрьском районе и
центральной части Свердловского района Иркутска. Двух-трехкомнатное
частное строение общей площадью 60 кв.м с земельным участком 3-6 соток в
этих районах оценивается в 520-530 тыс. рублей (при наличии коммуникаций
аналогичный дом стоит уже 700-750 тыс. рублей), в Ленинском районе частные
дома оцениваются в 300-350 тыс. рублей.

Минимальная цена дома в аварийном состоянии при наличии земельного
участка в 4 сотки составляет 150 тыс. рублей. Кроме Иркутска, пользуются
популярностью дома и земельные участки в районе Байкальского тракта до 30
км, Александровского и Качугского трактов до 40 км. В течение последних двух
лет, по словам Натальи Комиссаренко, наблюдается тенденция увеличения
спроса на земли в п. Пивовариха (Иркутский район) и в п.Смоленщина
(Шелеховское муниципальное образование).

Коттеджи

На коттеджи в областном центре специалисты отмечают низкий спрос, к тому
же в основном на продажу предлагаются недостроенные дома. Например,
коттедж в п. Молодежный (Иркутский район) общей площадью 1500 кв.м стоит
1,4 млн. рублей. Минимальная стоимость недостроенного коттеджа с площадью
около 500 кв.м составляет 330 тыс. руб. По словам риэлторов, от приобретения
коттеджа клиентов отталкивают в первую очередь большие площади и дорогое
содержание дома. Кроме того, 70 процентов от общего числа домов в
коттеджных поселках приходится на долгострои. Однако хозяева этих объектов
не стремятся их продавать, так как цена на коттеджи ежегодно растет. На
сегодняшний день новых поселков не образуется. По оценке специалистов,
перспектива развития есть у коттеджных поселков «Солнечный 1»,
«Новоразводная», «Молодежный».

Дачные участки

Спрос на дачные участки в Иркутске стабильный и покрывает предложение.
Цена зависит от места расположения. Самые элитные объекты находятся в
районе Байкальского тракта (однако дача по правой стороне тракта из-за
близости к воде в пять раз дороже, чем по левой). Например, двухэтажный
типовой дом с земельным участком 7-8 соток стоит 50-60 тыс. рублей на левой
стороне, аналогичный дом на правой стороне — 250-300 тыс. руб. Максимальная
цена на дачи до 17 км Байкальского тракта может достигать 16 тыс. долларов. В
обычных дачных кооперативах средняя цена дома с земельным участком 5-6
соток составляет 30-40 тыс. рублей. Оценивая сделки, проходящие через
агентства, специалисты отмечают, что рост цен на дачи незначительный.
Однако отследить весь этот рынок очень сложно, так как через агентства
недвижимости проходит лишь небольшая часть продаж этой категории
(операция купли-продажи дачи не требует большого количества документов и
очень проста). Клиенты самостоятельно совершают сделки.

Офисные помещения

Спрос на офисные помещения в Иркутске очень высок и значительно
превышает предложение — в среднем в два раза. Из-за этого на рынке сложились
высокие цены на аренду и покупку офисов. Большую часть рынка — около 80
процентов — занимают офисы низшего класса «С» (старые помещения,
требующие капитального ремонта) и только 10-15 процентов — высшего класса
«А» (новые помещения с евроотделкой и собственными автономными линиями
коммуникации). Стоимость продажи одного кв. м нового офисного помещения
в Иркутске составляет от 700 до 800 долларов, аренда — 10-15 долларов в месяц.
Поскольку спрос наблюдается на небольшие помещения от 30 до
100 кв. м, то на
них формируется самая высокая цена.

Сделки по продаже офисов заключаются единичные. На постройку офисных
зданий заказчиков не наблюдается, так как это требует больших затрат. По
приблизительным подсчетам, к примеру, строительство шестиэтажного
офисного здания будет стоить около 800 тыс. долларов. Эксперты отмечают,
что в городе до тех пор, пока рынок не насытится жильем, в офисы никто
вкладывать средства не будет. В последнее время строительные фирмы
внедряют в Иркутске московский опыт, когда в строящемся жилом здании
отводятся один или два этажа (от 600 до 1500 тыс. кв. м) под офисные
помещения. Это значительно дешевле, чем строить отдельно нежилое здание.
Однако в 2002 году в городе будет сдано в эксплуатацию не более двух-трех
таких зданий, что, конечно, не может решить проблему нехватки рабочих
помещений для представителей бизнеса.
Одним из вариантов решения проблемы по насыщению рынка недвижимости
офисами, по мнению экспертов, может стать перепрофилирование научных
объектов и недействующих заводов.