В конце прошлого года была опубликована моя работа «Опыт государственного регулирования жилищного рынка в рамках реализации национального жилищного проекта в ФРГ и возможности его применения в современной России», ставшая результатом полугодового исследования, проведённого во время стажировки в Германии в 2006 году. Монография на 80 страницах. В общем, есть формальный повод меня поздравить. Одна журналистка, узнав, что книжка появилась на свет, поинтересовалась, буду ли я раздавать её мэрам, чтобы те, опираясь на опыт немцев, заставили по-настоящему работать наш национальный проект «Доступное жильё». Мой ответ: книжка в этом не поможет. Не вопрос, пусть, конечно, читают, может быть, кому-то пригодится.

Отечественный нацпроект – и со мной, уверен, многие согласятся, – сначала привёл к галопирующему росту цен на недвижимость, сделал доступное жильё недоступным, а потом загнал полстраны в долговую яму. Теперь мы все – чиновники и банкиры – ломаем голову, как гасить кредиты малообеспеченным.

Почему всё произошло именно так? На мой взгляд, это проблемы ментальности. Сначала объявили о проекте, а потом начали думать, как его реализовать. У проекта много разработчиков: одни  писали его с современного немецкого опыта, другие – с американского, и теми и другими была пропущена значимая составляющая часть о том, как в Германии и США это зарождалось.

В книжке как раз написано о том, как всё начиналось в Германии в 1947 году. Жилищная политика стала ключевой для первых трёх послевоенных правительств ФРГ. В 1949 году там были приняты первые законы о жилье. На тот момент 50% населения нуждались в крыше над головой. Власти заявили: в ФРГ социальная рыночная экономика. Но это не означало, что государство даст денег половине граждан на покупку жилья. Хотя бы потому, что покупать тогда было нечего. Германия принялась строить жильё. За основу была взята идеология: сначала строим рынок, а потом вводим рыночные способы его регулирования.

Осуществлялся по-настоящему проектный подход, проводился постоянный мониторинг ситуации, быстро вносились коррективы в законы, нормативы. Не было жёсткой догмы построения проекта. Он носил социальный характер. Был достигнут консенсус между предпринимателями и людьми. Три основные партии – христианские демократы, социал-демократы и свободные демократы – постоянно дискутировали о том, как развивать этот проект.

Мы многое взяли из немецкого опыта – жилищные дотации, жилищные субсидии, прочее. Но дело в том, что в самой Германии введение жилищных дотаций и жилищных субсидий произошло на третьем этапе проекта, уже после того, как был ликвидирован дефицит жилья. А на первом этапе немцы строили дома и отдавали жилплощадь не в собственность, а в аренду. У нас же предпочли дать денег на покупку квартир, но сами квартиры не построили. Вполне закономерно в строительстве, в производстве стройматериалов образовалась высокая норма рентабельности. Строители начали понемногу строить, зарабатывать на этом хорошие деньги.

Попытки решить квартирный вопрос привели к тому, что мы получили много богатых дельцов, заработавших на строительстве, и много бедных людей, влезших в ипотеку. Безусловно, немецкая схема решения жилищной проблемы стопроцентно не может быть применима в России. Но, анализируя опыт ФРГ, легко понять: стимулирование спроса на рынке жилья ни к чему хорошему не приведёт. У людей нет выбора: жильё, в отличие от большинства других товаров, не имеет заменителей, а человеку нужна крыша над головой. А хороший опыт, пусть и чужой, использовать никогда не поздно.

Автор – вице-президент Сбербанка России