Бумажная волокита

«Полная ответственность», «важное самостоятельное решение» – такими словосочетаниями обычно сопровождаются объяснения специалистов Фонда капремонта домов в Иркутской области, как только речь заходит о смене способа накопления взносов. По словам генерального директора фонда Дениса Быкова, собственники жилья активнее интересуются переходом на спецсчёт. По данным регионального оператора, сегодня в области 393 многоквартирных дома уже выбрали такой способ накопления средств на капремонт. И в ближайшее время ожидается рост этого количества:  летом депутаты Заксобрания приняли поправки в региональный закон и сократили срок перехода на спецсчёт с двух лет до одного года с момента представления в фонд протокола о решении общего собрания собственников жилья. 

Как рассказал на семинаре по вопросам организации спецсчёта представителям ТСЖ и управляющих компаний Денис Быков, процедура перехода не так проста, как кажется на первый взгляд. Многие дома подолгу не могут по всем правилам провести общее собрание жильцов и оформить протокол обсуждения. 

К процедуре общего собрания предъявляются строгие требования: недостаточно обзвонить всех соседей и собраться всем вместе в ближайший же вечер в подъезде. Объявление о собрании (его цели, месте, дате и времени проведения) должно появиться на информационной доске заранее. На собрание жильцам стоит прийти с документами на квартиру и личными документами. Теперь, чтобы протокол общего собрания был признан действительным, в нём должны содержаться сведения обо всех участниках, в том числе и персональные данные – фамилия, имя, отчество, паспортные данные, о площади имущества, свидетельства о собственности, доли в праве собственности. (Подробно о новых требованиях к протоколам общего собрания «Сибирский энергетик» писал в номере от 1 июля 2016 года в материале «Управдомы-многостаночники».)

По словам Дениса Быкова, каждый протокол собрания по вопросу перехода на спецсчёт проходит юридическую экспертизу сотрудниками фонда. Часто бывает, что документ возвращают на переделку. Денис Быков подчеркнул: нужно убедиться в том, что протокол принят фондом, чтобы не возникало двойного начисления платы за капремонт (от регионального оператора и ТСЖ), а такие случаи уже были.

Дополнительные затраты

Далее собственникам нужно определить владельца спецсчёта. Как рассказала заместитель руководителя Службы государственного жилищного надзора Иркутской области Марина Самарджич, только 29 домов из общего количества оставили свой счёт в Фонде капремонта, остальные выбрали других владельцев – ТСЖ и управляющие компании. Кроме того, нужно выбрать компанию, которая бы занималась распечаткой и доставкой квитанций жильцам, а также претензионной работой. Важно: все средства спецсчёта, включая проценты на депозитах, должны тратиться исключительно на капремонт. Так что собственникам жилья придётся ввести дополнительный сбор на выполнение вышеназванных работ. Придётся также скидываться и на оплату труда бухгалтера, который будет составлять отчёты для налоговой и жилнадзора. В прошлом году уже были выявлены факты, когда ТСЖ оплачивало все эти расходы из взносов на капремонт. Деньги пришлось вернуть обратно на счёт, а соседям дополнительно внести значительную сумму.

«Если деятельность Фонда капремонта строго регламентирована нормами жилищного законодательства и контролируется тотально, то на спецсчёте многие решения собственникам жилья придётся принимать самостоятельно и нести за это ответственность», – подчеркнул Денис Быков. Например, никто не обязан помогать собственникам в выборе  кредитной организации для накопления взносов, определения сроков и условий договора. Ещё сложнее выстраивать взаимоотношения с подрядчиком капремонта: кто, когда и какие виды работ будет производить.

Сложности могут возникнуть и с установлением гарантийного срока на работы. На все работы, которые заказывает фонд, гарантийный срок – пять лет. Для спецсчетов законодательство никакого срока не предусматривает, его необходимо прописать в договоре с подрядчиками. А те могут попытаться дать гарантию всего на один-три года, что приведёт к ущемлению прав собственников. 

Непросто будет договориться и о стоимости работ. Фонд капремонта работает по так называемым нормативам предельной стоимости, выше которых нельзя подниматься. (Нормативы закреплены в Постановлении Правительства Иркутской области от 20.10.2014 № 510-пп (ред. от 27.07.2015), опубликованы на сайте фонда в рубрике «Документы».) Для домов на спецсчёте обязанность придерживаться нормативов отсутствует, бывает, этим пользуются недобросовестные подрядчики, завышая расценки на свои услуги в несколько раз. 

Переоценили свои силы

В Фонде капремонта с уверенностью говорят: процесс перехода домов на спецсчёт в Иркутской области активизируется, особенно в новостройках, которым выгодно самим копить на кап­ремонт и проводить те виды работ и в то время, как решат сами собственники, а не ждать в общем котле много лет, когда подойдёт очередь. Но, как показывает практика, самое сложное – не организовать спецсчёт, а обеспечить его наполнение.

По данным регионального оператора, собственники жилья в этих домах собрали 81,7 млн рублей, а задолжали более 72 млн. То есть собираемость на спецсчетах чуть превышает 50%, что намного меньше, чем собираемость в Фонд капремонта. Марина Самарджич напомнила участникам семинара – председателям ТСЖ, старшим по домам: если собственники жилья будут вносить менее 50%, то от службы жилищного надзора поступит уведомление владельцу специального счёта с требованием повысить собираемость в течение пяти месяцев. По истечении этого срока, если требование не будет исполнено, муниципалитет примет решение перевести этот дом на счёт регионального оператора. 

Девятиэтажка в Иркутске уже лишилась возможности копить взносы на спецсчёте. Ещё двум домам в Братске и Тулуне также выданы предписания, у них остались считанные дни, чтобы исправить ситуацию.