«Не только госконтроль, но и серьёзный бизнес»
Адвокат Вячеслав Плахотнюк оценил перспективы регионального законопроекта о защите прав дольщиков
Нашумевший законопроект о защите прав дольщиков ожидает утверждения в областном парламенте. Документ уже прошёл первое чтение, а его дальнейшее рассмотрение депутаты отложили на осень. Чем будущий закон полезен дольщикам и опасен чиновникам, размышлял адвокат КА «Большой Иркутск» Вячеслав Плахотнюк.
Работа над принятием законов о защите прав дольщиков идёт во всех регионах. Например, в Санкт-Петербурге, Московской и Омской областях они уже утверждены. Это правильная политика. Учёт «проблемных» объектов и претензий к застройщикам нужен и важен, поскольку позволяет властям и общественности вмешиваться в ситуацию. Практическая ценность документа заключается в том, что он вовлекает органы власти и СМИ в процесс профилактики и урегулирования конфликтов между дольщиками и застройщиками. Законопроект можно расценить как признание властей: потребители в этой сфере требуют особой защиты с опорой на специализированную инфраструктуру. Ожидается, что с появлением закона косвенно станет легче взыскивать неустойки и регистрировать права.
Но стоит понимать, что закон напрямую не регулирует правоотношения, связанные с требованиями граждан к застройщикам или регистрирующим органам. Он только уточняет федеральное законодательство и вводит механизмы дополнительного контроля в сфере строительства жилья. Поэтому нельзя будет прийти в суд, сослаться на новый закон и потребовать деньги или квадратные метры. Зато станет возможным обратиться в специализированное учреждение и попросить выкупить права требования к застройщику, проконсультироваться у юристов, попросить оказать содействие в получении документов для регистрации прав или попросить внести себя в реестр пострадавших дольщиков.
Проект закона предусматривает конкретные механизмы защиты дольщиков. В первую очередь это сбор и распространение информации о состоянии дел и проблемах в сфере долевого строительства. Дольщику элементарно проще будет обратиться в суд, где его интересы может представлять орган государственной власти. Кроме того, в документе упоминается и содействие в достройке и оформлении прав на объекты. Так что, если закон будет исполняться, область возьмёт на себя немалые обязательства. Потребуются и деньги, и квалифицированные юристы, особенно в случае создания специализированной организации, которая будет вправе выкупать у граждан права требования к застройщикам, привлекать кредитные и инвестиционные ресурсы. В общем, помимо государственного контроля закон может позволить вести ещё и серьёзный бизнес. При этом не обязательно в качестве оператора должен выступать фонд. Скорее, это будет некая компания, ведь для решения заявленных задач организация должна быть коммерческой. Конкретные условия сделок, которые сможет совершать новая структура, в законе прописаны не будут, но обсуждаемая премия в 30–40 процентов от рыночной стоимости доли в объекте незавершённого строительства кажется мне завышенной.
В целом проект иркутского закона нельзя назвать типичным, похожим на те, что принимали в других регионах. Может, это потому, что в «Сером доме» немало людей, связанных со строительным комплексом. В документе предлагается закрепить понятие «недобросовестный застройщик» и вести реестр таких организаций. Вероятно, это необходимо. Но, на мой взгляд, важно, чтобы власти не опустились до участия в рекламе, публикации рейтингов и субъективных оценок. Поскольку это может повлечь конфликт с законодательством о защите конкуренции. В ситуации существует и серьёзный коррупциогенный фактор. Кто добросовестный застройщик, а кто нет, должны определять институты гражданского общества и отстаивать своё мнение в суде.