Окутано тайнами

Единого мнения о том, что выгоднее — сдавать торговые площади в аренду или продавать, среди владельцев коммерческой недвижимости в Иркутске не существует. Тем более что даже проданный павильон или магазин в половине случаев, скорее всего, снова будет полностью или частично сдан в аренду его собственником, чтобы окупить все расходы. «В каждом конкретном случае надо считать, — уверен управляющий объектами недвижимости «Дом Плетюхина» Юрий Винников. – Предположим, у нас есть площадь, которая приносит 1 млн. рублей с аренды в месяц. Тогда за год она условно будет приносить 12 млн. рублей, а за 10 лет  – 120 млн. И в этом случае любой предприниматель будет рассуждать, что в целом её можно продать за 120–130 млн. рублей. Приблизительно так и выглядит принцип  ценообразования на рынке коммерческой недвижимости». Точно так же будет выстраиваться и логика нового владельца такого объекта: в случае, если торговый объект был куплен за 120–130 млн. рублей, то, чтобы окупить его в течение 7-8 лет (средний срок окупаемости коммерческой недвижимости в Иркутске. – «М2»), стоимость годовой аренды с него уже будет составлять 15–18 млн. рублей. Стоимость аренды в месяц таким образом возрастёт до 1,25–1,5 млн. рублей.

Однако общие правила действуют далеко не во всех случаях. Как рассказал «М2» администратор торгового центра «Иркутский» Николай Нечволод, сегодня для каждого конкретного павильона ставки устанавливаются дифференцированно. По его словам, всё зависит от того, где расположен тот или иной павильон, от его размера, этажа и ряда других факторов. Но главный принцип –  чем больше павильон, тем ниже ставка. И наоборот. «Потому что мы заинтересованы в том, чтобы поддерживать стремящихся к развитию предпринимателей», – объяснил он. Отчасти именно эта ценовая дифференциация привела к тому, что даже владельцы рядом стоящих павильонов могут не знать, по какой ставке соседу досталась его площадь. Так, в больших торговых центрах (ТРЦ), таких как «Jam Молл», информацию о диапазоне цен на аренду называют «коммерческой тайной». А чтобы её не озвучивали сами компании, занимающие эти площади, то и для них существует пункт о неразглашении внутренней  информации. 

В секрете содержатся сведения о посещаемости большинства крупных центров, которую иркутские управляющие также считают коммерческой тайной. Впрочем, их московские коллеги к подобным вопросам относятся с меньшим пиететом. Так, на вопрос о том, какова сегодня посещаемость «Jam Молла», представитель управляющей компании в Москве ответил, что она уже достигла проектных показателей и составляет в среднем 20 тыс. человек в день. При этом логично, что высокая проходимость имеет решающее значение для арендаторов. Как рассказал представитель сети чайных магазинов «Унция» в Иркутске, большой поток посетителей в определённых ТРЦ позволяет окупать более высокие, чем в среднем по городу, арендные ставки. «Поэтому уже сегодня у нас есть планы по размещению ещё одного своего павильона в другом крупном торговом центре города», – сказал собеседник «М2».

Тонкие договорённости

Среди наиболее выгодных арендаторов владельцы торговых помещений традиционно называют сотовые компании, ювелирные магазины и отделы по продаже спортивной одежды, обуви, детских игрушек. «Также неплохо «встают» аптеки. Плюс банки, которые сегодня активно занимаются развитием сети небольших фронт-офисов», – перечисляют арендодатели. Впрочем, по большому счёту, этот список условный. Самое главное для владельца помещения – чтобы услуги оплачивались в полном объёме и в срок. Размер аренды ежегодно индексируется в среднем на 7-10%, в зависимости от того, включает владелец помещения в оплату услуги ЖКХ или нет. «К примеру, наши договоры с арендаторами составлены таким образом, что услуги ЖКХ они оплачивают отдельно, – признаётся  Юрий Винников. – В результате ежегодная индексация ставки составляет даже меньше, чем текущий уровень инфляции. В то же время сами арендаторы в летний период получают возможность экономить на расходах на услуги ЖКХ, что им тоже выгодно».

Позволить себе подобные уступки могут не только владельцы помещений. Как правило, в наиболее привилегированном положении находятся так называемые «якорные арендаторы», благодаря которым в том или ином торговом центре формируется поток посетителей. И если в больших ТРЦ они получают минимальные арендные ставки на занимаемые площади (стоимость аренды для них может быть в 20 раз ниже максимальных ставок. – «М2»), то в других местах могут выторговать себе и дополнительные преференции. По словам управляющего «Домом Плетюхина» на пересечении улиц Карла Маркса и Урицкого, пять лет назад при заключении договора с компанией «Эльдорадо» арендатору удалось внести в него один довольно необычный пункт. «В договоре было условие, в соответствии с которым мы обязались не брать на свои площади компании, которые также торгуют бытовой техникой и электроникой, то есть являются их потенциальными конкурентами», – рассказал Юрий Винников.

Техника аренды

С точки зрения технической оснащённости и продуманности, одними из наиболее удобных мест аренды для ритейлеров являются современные центры и моллы. Впрочем, руководитель Московского агентства регионального развития потребительского рынка и сферы услуг Сергей Лыков уверен, что даже им не стоит сильно обольщаться. «Проблемы есть и тут, и их достаточно, – считает он. – К примеру, у «Карамели» нет нормальной парковки. И когда эта проблема решится – не совсем понятно. Насколько я знаю, ТРЦ окружён деревяшками, за снос которых просят баснословные суммы. В этом смысле у «Jam Молла» более выгодное положение, несмотря на то что он располагается не в таком козырном месте, как «Карамель».

Владельцы других торговых площадок города также размышляют над возможностями их развития и повышения привлекательности. По словам Юрия Винникова, сегодня у них есть проект сооружения эскалатора, который соединит первый и третий этажи здания. «Правда, пока это только проект, – рассказал он, – сейчас мы оцениваем, насколько это технически возможно реализовать, стоимость работ и другие парламенты. Однако, как показали наши расчёты, если эскалаторы будут запущены, это позволит увеличить поток посетителей на втором этаже как минимум на 15%».

Примерно так же практично подходят владельцы помещений к планировке пространства. И в качестве примера рассказывают, как можно сэкономить на коридорах. «В некоторых случаях, если здание позволяет, гораздо более выгодно сделать перепланировку и разделить его на несколько небольших торговых залов с отдельными входами. Тогда все вместе они будут приносить больше прибыли, чем если в том же самом месте поставить павильоны, которые будут соединены коридорами», – привёл пример собеседник «М2».