1. В соответствии с п. 21 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307 (далее – Правила №307), при оборудовании многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учёта и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учёта размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется для отопления в соответствии с пп. 2 п. 2 приложения №2 к Правилам №307, то есть исходя из среднемесячного количества потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год. При этом исполнитель производит один раз в год корректировку размера платы за отопление в соответствии с пп. 3 п. 2 приложения №2 к Правилам №307 по формуле (8), где размер платы за отопление рассчитывается исходя из фактически потреблённого количества тепловой энергии, определённого по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учёта. При корректировке определяется приходящаяся на жилое (нежилое) помещение стоимость разности объёма (количества) потреблённого в многоквартирном доме в течение соответствующего периода коммунального ресурса и общего размера платы за коммунальную услугу за тот же период по нормативам потребления. Соответственно, потребитель доплачивает или ему возвращается стоимость разности количества потреблённой в многоквартирном доме в течение года тепловой энергии, приходящейся на жилое помещение, и общего размера платы за отопление за прошедший год по нормативам потребления тепловой энергии (смотрите решение Верховного суда РФ от 12.01.2011 № ГКПИ10-1499).

Согласно формуле корректировки (8), общая площадь i-того помещения (квартиры, нежилого помещения) в многоквартирном доме делится на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме; полученный результат умножается на размер платы за тепловую энергию, определённый исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учёта, установленных в многоквартирном доме (руб.); из этой суммы вычитается общий размер платы за отопление в i-том жилом помещении многоквартирного дома за прошедший год (руб.).

Как мы поняли из вопроса, разногласия возникли по поводу таких элементов приведённой формулы, как площадь квартиры или нежилого помещения (числитель) и общая площадь всех помещений в многоквартирном доме (знаменатель).

Квартира, в силу положений п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, является разновидностью жилого помещения, под которой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В Методике планирования, учёта и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утверждённой Постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 №9, также указано, что для определения платы за отопление в расчёте на 1 кв. м жилья площадь квартиры, индивидуального дома определяется как суммарная площадь жилых помещений и подсобных (вспомогательных) помещений без учёта лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых и тамбуров.

Следовательно, в числителе формулы корректировки (8) надлежит учитывать площадь отдельной квартиры без учёта балконов, лоджий, веранд и террас. Иными словами, для определения размера платы за отопление используется именно общая, а не жилая площадь квартиры, то есть площадь отапливаемых жилых и подсобных помещений учитывается, а площадь неотапливаемых балконов, лоджий и т.д. нет.

Отметим, что наряду с квартирами в многоквартирном доме могут находиться и нежилые отапливаемые помещения, то есть не предназначенные для постоянного проживания граждан. На основании п. 20 Правил №307 при отсутствии индивидуальных приборов учёта тепловой энергии в таких помещениях многоквартирного дома размер платы за потребляемые коммунальные услуги рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также исходя из объёмов потреблённых коммунальных ресурсов, которые определяются для отопления в соответствии с пп. 1 п. 1 приложения №2 к Правилам №307 (пп. «г»), которым установлена формула определения размера платы. Исполнитель также производит один раз в год корректировку размера платы за отопление в порядке, установленном пп. 3 п. 2 и пп. 3 п. 3 приложения №2 к Правилам №307. Таким образом, нормы п. 20 Правил №307 применяются как для жилых помещений (граждан), так и для нежилых помещений (юридических лиц). Площадь нежилых помещений определяется на основании данных кадастрового (технического) учёта (смотрите, к примеру, постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2013 № Ф03-768/13 по делу № А51-14376/2012, ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2012 № Ф07-6386/12 по делу № А05-1974/2012, ФАС Поволжского округа от 11.06.2013 № Ф06-4042/13 по делу № А57-10178/2012).

2. В соответствии с п. 7 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, норматив в отношении отопления устанавливается в Гкал на 1 кв. м общей площади жилых помещений, то есть исходя из способов установления норматива в него входит и оплата мест общего пользования, но начисления производятся только исходя из площади жилых (квартир) и нежилых помещений. В связи с этим и корректировка может быть осуществлена только исходя из той площади, на которую начисляются платежи. Иначе бремя оплаты за места общего пользования будет необоснованно возложено на управляющую организацию, что противоречит ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. Понятие «все помещения в многоквартирном доме», по нашему мнению, включает в себя жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности домовладельцев, но не включает общее имущество дома, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, рассчитывая корректировку платежей по формуле (8), приведённой в Правилах №307, в знаменателе следует учитывать общую площадь всех жилых и нежилых помещений (если они не оборудованы индивидуальными приборами учёта) в многоквартирном доме, не включая общее имущество дома.

По условиям вопроса в техническом паспорте многоквартирного дома указаны: общая площадь здания (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками), в том числе жилые помещения (общая площадь квартир) и жилая площадь этих квартир, что соответствует приложению 12 к Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37. Мы считаем, что при расчёте корректировки платы за отопление должна быть учтена общая площадь жилой площади многоквартирного дома без учёта балконов и лоджий, лестничных клеток и т.п. (смотрите, например, Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2013 № Ф09-4971/13 по делу № А71-10106/2012).

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 по делу №А33-6635/2011. При этом Высший арбитражный суд РФ, отказывая в передаче данного дела в президиум ВАС РФ, отметил, что отождествление судами понятий «общая полезная площадь дома» и «площадь жилых помещений», не включающих площадь отапливаемых лестничных клеток и подвала, основано на исследованных доказательствах и нормах жилищного законодательства (смотрите определение ВАС РФ от 25.02.2013 № ВАС-1176/13).

Подчеркнём, что приведённая выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов.

Представительство компании Гарант в г. Иркутске:

ООО «Гарант-Сервис Иркутск», 

б-р Гагарина, 68б, (3952) 703-674, 

www.garant.ru