издательская группа
Восточно-Сибирская правда

Углы жилищного вопроса

  • Автор: Наталья МИЧУРИНА, "Восточно-Сибирская правда"

Эксперты констатируют достаточно мрачную для покупателей ситуацию на рынке недвижимости. Рост платежеспособного спроса, главным образом из-за растущих возможностей населения по приобретению жилья, в условиях отсутствия адекватного предложения ведет к росту цен. Ситуация характерна для многих крупных городов страны, но в Иркутске она имеет свою специфику.

!I1! По данным Иркутского ипотечного агентства, доходы 27% населения области позволяют
считать их потенциальными покупателями жилья. Причем пятая часть из них обладает
достаточными средствами, чтобы купить квартиру сразу, не прибегая к различным схемам
кредитования и рассрочек. Но в сфере купли-продажи жилья в Иркутске действует
псевдорыночный принцип: растет спрос — растут цены. А ведь всегда было принято считать,
что за спросом растет предложение.

Местной строительной сфере недостает главного элемента рынка — конкуренции, которая в
областном центре сдерживается в том числе и по вине местных властей. А население,
получившее возможность купить квартиру в рассрочку, стало заложником этой ситуации.
Учитывая такое положение, в загашнике структур, участвующих в финансировании
строительства жилья, появились даже схемы насаждения честной конкуренции. Сможет ли
этот прием вписаться в рынок, еще предстоит узнать.

Решение не для всех

Итак, немногим меньше трети населения области имеет возможность в ближайшее время
улучшить свои жилищные условия. Остальным придется ждать, когда государство займется
строительством социального жилья для сдачи его в наем малообеспеченным гражданам,
резюмировала заместитель гендиректора ипотечного агентства Татьяна Кубасова. Но
отбросим тему социального жилья — когда его еще начнут строить?
Что предлагает рынок для
тех 27%, кто готов решать свою жилищную проблему?

Сибирское информационное агентство приводит на конец мая такие данные. Средние цены на
жилье в Иркутске в Правобережном округе на вторичном рынке составили от 19,98 тыс.
рублей до 24,08 тыс. рублей за кв.м в зависимости от количества комнат и исполнения, на
первичном составляли 30 тыс. рублей. В Октябрьском — 19,08—21,96 тыс. рублей и 21,14 тыс.
рублей соответственно. В Свердловском — 17,51—19,64 тыс. рублей и 18,38 тыс. рублей. В
Ленинском — 12,09—15,83 тыс. рублей и 14,38 тыс. рублей.

Риэлторы вам порекомендуют купить жилье на вторичном рынке. И объяснят кучу
преимуществ в результате такой сделки. Во-первых, права собственности оформляются сразу.
Во-вторых, возможность быть обманутым практически исключена, сразу же заселитесь.
Разбег цен — в соответствии с запросами: начиная от 410 тыс. рублей
и заканчивая 3 млн. Правда,
следует иметь в виду, что большая часть торгуемого жилья уже имеет высокую степень
износа со всеми вытекающими последствиями. Тем не менее сегодня большинство сделок с
жильем совершается именно на вторичном рынке.

Новым жильем в областном центре торгуют не менее двух десятков строительных компаний.
Все они предлагают долевое участие. Это значит, что вы покупаете не квадратные метры, а
право на участие в бизнесе. В связи с этим возникает опасность остаться с долями, но без
квартиры. Просто квартиры может не хватить. Так бывает. Но несомненным плюсом при
покупке жилья на первичном рынке является то, что оно новое и цены на него, если повезет,
могут быть ниже, чем на вторичном рынке.

Строительные компании не очень-то торопятся увеличивать объемы продаж и догонять
вторичный рынок, очевидно, понимая, что, сдерживая ввод жилья в эксплуатацию, можно
влиять на цены. В 2002 году в Иркутске, по данным мэрии, было построено 124,7 тыс. кв. м.
Благодаря тому, что предложение увеличилось более чем в полтора раза (в предшествующем
году сдали 73,5 тыс. кв.), рост цен на жилье в городе удалось остановить. Возможно, именно
это обстоятельство в прошлом году притормозило и вторичный рынок, цены замерли.

Тезис о том, что первичный рынок определяет цены на вторичном, конечно, неоднозначный.
Это как спор о том, что было вначале яйцо или курица. Но, по крайней мере, еще никто из
аналитиков не смог объяснить, почему год назад иркутяне заметно снизили интерес к жилью
на вторичном рынке. Заместитель председателя
областного Союза риэлторов Анастасия Литвиненко назвала прошлогоднюю ситуацию на
рынке вторичного жилья периодом стагнации. Цены корректировались исключительно в
пределах инфляции. Причем стоимость реальных сделок в некоторых случаях снижалась на 5-
10%. Но, как только ввод жилья сократился до 114, 5 тыс. кв. м (во всех крупных городах
Сибирского федерального округа объем ввода жилья в 2003 году вырос в среднем на 20-30%),
цены вновь начали расти; тенденцию в нынешнем году поддержал и вторичный рынок.

Один уважаемый мною руководитель достаточно крупной строительной компании считает,
что ежегодная потребность города в новом жилье — 300 тыс. кв. м. Почти в три раза больше,
чем построено в прошлом году. И нет повода не доверять бизнесмену. Особенно, учитывая то
обстоятельство, что значительная часть жилищного фонда Иркутска состоит из «хрущевок»
начала 60-х.

По 20 тысяч и под 18%

Очевидно, что Иркутску не хватает нового жилья. Но не элитного, а негабаритного жилья
эконом-класса. А то иной раз создается впечатление, что в городе выгодно строить не
квартиры, а «квадратные метры». В одной строительной компании мне предложили
однокомнатную квартиру площадью 72 кв.м, 12 метров из которых занимают две лоджии.
Нет сомнений и эту квартиру купят ввиду отсутствия достаточного предложения.

К тому же менталитет людей меняется. Жизнь в долг становится у многих привычкой.
Популярность приобретает использование заемных схем. На этом рынке предлагаются разные
инструменты. Выбор не очень велик: инвестиционный кредит, рассрочка при строительстве,
ипотечный кредит, что-то вроде «кассы взаимопомощи», организованной кооперативом
«Содействие». Но найти приемлемый для себя вариант можно уже сейчас.

На сегодняшний день для населения самым крупным поставщиком заемных денег на
строительство и приобретение жилья на срок от десяти до пятнадцати лет (опустим
внутрикорпоративные и внутрисемейные механизмы кредитования) является Байкальский
банк Сбербанка России. Интерес населения к подобным кредитным продуктам постоянно
растет. Если в 2003 году было выдано в Иркутской области 477 строительных кредитов на
общую сумму 77,18 млн. рублей, то только за 3 месяца текущего года эта сумма составила
57,17 млн. рублей.

Рост серьезный. Но в масштабах даже одного только Иркутска цифра получается
незначительная. Председатель Байкальского банка Сбербанка России Максим Полетаев
признался, что банк мог бы выдавать гораздо больше кредитов, но вынужден сдерживать этот
процесс во избежание скачка цен на квартиры. «Как только банк начинает ипотечную
программу в каком-нибудь городе региона, цены на жилье там начинают ползти вверх, —
отметил он. — Причина в том, что деньги есть, а выбирать не из нечего».

Чтобы стимулировать строительство жилья, банк предлагает новые варианты ипотечного
кредитования для ряда строительных компаний, являющихся заемщиками банка. В отличие от
стандартных условий строительного кредитования, когда покупатель должен иметь 30%
собственных средств от стоимости жилья, здесь он должен внести десятую часть от
необходимой суммы. На остальные 90% можно получить кредит в банке под залог квартиры
под 18% годовых.

Строители обвиняют банк в сдерживании денежного спроса на жилье за счет установленной
высокой процентной ставки, а также сложной процедуры предоставления кредита. Но Максим
Полетаев считает эти претензии формальными. «Считайте сами, по какому кредиту проще
обеспечить платежеспособность и погасить его, — говорит банкир, — взятому под 18% годовых
на покупку квартиры с ценой квадратного метра 20 тыс. рублей или под такой же процент, но
по 10 тыс. рублей за квадрат? Кредит в размере 500 тыс. рублей или 250 тыс. рублей?»

Можно ли в Иркутске строить недорогое и качественное жилье? Глава одной из крупнейших в
области строительных компаний «Востсибстрой» Виктор Ильичев не задумываясь ответил:
«Конечно, да». По его словам, для строителей реально продавать эконом-жилье под ключ по
14 тыс. рублей за квадратный метр, причем в больших объемах. Но при соблюдении целого
списка условий. Город должен дать землю в тех районах, где люди хотят покупать квартиры,
убрать административные барьеры и поборы муниципальных предприятий на объекты,
которые не относятся к строительству.

«Сейчас мы вынуждены покупать земельные участки. Но к чему нам эти колоссальные траты,
если через полтора года дом будет передан товариществу собственников жилья? Мы готовы
платить за землю аренду на период строительства, и высокую аренду», — отметил Виктор
Ильичев.

Зачем вам чужая земля?

Зато в мэрии не смогли вспомнить, кто из строителей последним получил муниципальную
землю, давно это было. «Мы продаем право на заключение договора аренды по конкурсу или с
аукциона, — поясняет заместитель председателя комитета по градостроительству
мэрии Иван Хомутинников. — В прошлом году состоялись одни торги, был продан один
земельный участок».

!I2! В этом году на торги планируется выставить еще один участок. В Свердловском районе.
Правда, Иван Хомутинников предположил, что большого спроса на него у строителей не
будет. Очень уж этот участок маленький. В то же время один из руководителей
строительных компаний заверил меня, что доля муниципальных земель, находящихся под
застройкой, не превышает 5%.

Естественно, бюджет не может рассчитывать на строительные площадки как на статью
доходов. Не просто не может, но и не рассчитывает уже долгое время. В мэрии не скрывают,
что в городе десять лет нет генерального плана, за этот срок администрация не вложила ни
рубля в строительство сетей. Итог — отсутствие обустроенных площадок, и, как следствие,
удорожание строительства за счет поборов городских коммунальных служб. Нередко их
требования никоим образом не относятся к строящемуся объекту. В конечном счете
дополнительные затраты также оплачивает покупатель жилья, в цене квартир это занимает
приблизительно 5%.

Существующее положение дел привело к тому, что в Иркутске активно ведется торговля так
называемыми коммерческими участками земли. Строительство жилья для некоторых структур
стало хорошим способом капитализации прав на землю и довольно-таки прибыльным
бизнесом. Поскольку строители отдают за землю от 15% до четверти квартир. Что это за
структуры, спросите вы. Самые разные: промышленные предприятия, приватизировавшие
землю; организации федерального и областного подчинения, включая вузы и Академию наук;
фирмы-однодневки, которые сумели застолбить за собой землю, но не имеют средств и
желания строить, и т.д.

Генеральный директор компании «Философия города» Дмитрий Кузнецов считает, что в
городе есть свободные немуниципальные площадки. А сами строители предпочитают
решать земельный вопрос мимо мэрии еще и из соображений экономии времени. В целом от
принятия решения до получения муниципальной площадки уходит два-три года. А так
называемую коммерческую площадку можно получить сразу же после подписания договора с
ее собственником. К тому же покупка участка — единственный способ для молодой, не
обросшей связями с чиновничеством компании зайти на строительный рынок, говорит
Дмитрий Кузнецов.

Соперники за барьером

Один красноярский бизнесмен, с которым довелось познакомиться при подготовке материала,
долго не мог понять, о каких коммерческих площадках идет речь. Оказалось, что в столице
соседнего региона строят исключительно на муниципальной земле, которую отводят в
соответствии с давно заведенным порядком, его утвердил мэр еще в 1994 году. Причем,
заплатив за площадку один раз в зависимости от района 10-30% от
стоимости строительства,
ни за что больше не платишь. Можно даже за счет этих средств дороги возле дома
заасфальтировать.

Зато в 900-тысячном Красноярске в прошлом году было введено 330 тыс. кв. м жилья,
реализованного по цене в среднем 14-15 тыс. рублей. То, что, казалось бы, для иркутянина
хорошо, для красноярца дорого. В Томске, к слову, в прошлом году средняя цена квадрата
была 11-12 тыс. рублей. Красноярские власти, как выяснилось, недовольны своими
строителями. Мэрия приступает к реализации собственной программы жилищного
строительства под займы у населения. Красноярская администрация собирается на эти деньги
строить эконом-жилье по цене 9 тыс. руб. за кв. м. И, чтобы контролировать издержки
строителей, фактически намерена выступить заказчиком строительства через компанию,
выбранную по тендеру.

Отчасти такой подход имеет смысл. Мы знаем все о цене на нефть, алюминий и золото. Но к
вопросу о рентабельности строительного бизнеса почему-то все относятся как к
неприличному. Сегодня строители говорят, что рост цен на жилье неизбежен, поскольку
компании работают на грани рентабельности, которая не превышает 15-20%. Хотя эксперты,
знакомые с экономикой строительных предприятий, считают, что эта цифра слишком
занижена. По разным оценкам, при формировании цены на жилье строительные компании
оставляют себе «жирок» в размере от 50 до 100% себестоимости.

Было бы наивно полагать, что местных строителей устроит проникновение на рынок
иногородних компаний, готовых вести прозрачный бизнес. Честно конкурировать на рынке
строительства в областном центре крайне сложно, но не столько благодаря стараниям
иркутских компаний, а скорее вопреки жилищной политике чиновников. Один строительный
босс так и сказал: «Знаешь, нашему бизнесу, конечно, административные барьеры мешают, но
они нас и защищают от конкурентов».

Между тем уже сейчас в областной центр робко пробираются строительные компании из
города-спутника Ангарска. Для них, без сомнений, важно застолбиться на платежеспособном
рынке. Следует сказать, что в 60 километрах от областного центра новое жилье стоит
сегодня 9 тыс. руб. за кв. м. И его, представьте, плохо покупают.

Ангарская компания «СтройСтиль» ведет строительство в недорогом Ленинском районе
областного центра. На нулевом цикле строительства они предложили дольщикам
неслыханную для местного рынка цену — 10,8 тыс. рублей. Квартиры разошлись задолго до
завершения строительства. Как рассказали в компании, 75% покупателей составили люди,
отказавшиеся от планов по приобретению квартиры на вторичном рынке. И практически
каждый из них впервые приобретал жилье.

Регулируемая конкуренция

Ряд экспертов сходится во мнении, что при существующем раскладе на строительном рынке
вмешательство властей неминуемо. Правительством, в частности, обсуждается пакет
законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. А Иркутское
региональное ипотечное агентство и вовсе предлагает заинтересованным муниципалитетам
включиться в процесс в качестве полноценного участника. Татьяна Кубасова нарисовала
схему, которую готово реализовать в ближайшее время ИРИА в одном из городов области —
Зиме.

Предоставив землеотвод, город через компанию-заказчика получит право вместе с заказчиком
контролировать затраты на строительство, включая подрядные организации. Правила таковы,
что экономика раскрывается полностью, рассказывает Т.
Кубасова. Таким образом, по ее словам,
удалось в Зиме снизить стоимость строительства с 12 до 6 тыс. рублей, в том числе и за счет
новых проектных технологий. Деньги на строительство заказчику дает банк. Кредит, взятый
на полтора года, незначительно удорожает строительство. Покупателя кредитует ипотека,
которая организует сбыт готового жилья. В цепочку можно вписать и производителей
строительных материалов, говорит Татьяна Кубасова.

В условиях пенсионной реформы темпы развития ипотечного кредитования будут
наращиваться, следовательно, будет увеличиваться объем денег на рынке жилья, убеждена
она. Фондовый рынок с ипотекой получает новый инструмент — корпоративные бумаги
ипотечных агентств. Уже сегодня возникла проблема инвестирования пенсионных, и не только
пенсионных средств на длительный срок под хороший процент.

ИРИА готово привлечь ипотечные кредиты в область на сумму 120 млн. рублей под 14%
годовых. Соглашение об этом планируется подписать с Федеральным ипотечным агентством.
Однако она сомневается, что эти деньги будут размещены в Иркутске. «Мы уже выдали в
Иркутске кредитов на 30 млн. рублей. Но проблема в том, что эти деньги были реализованы
на вторичном рынке. Первичный рынок не предлагает готового жилья, есть только долевое
участие. Зачем мы будем кормить риэлторов?» — говорит Т.
Кубасова.

В то же время повлиять на иркутский рынок можно будет лишь при массовой застройке и
организации предприятий стройиндустрии. Процесс тормозится прежде всего дефицитом
земельных участков, и виновны в этом местные власти, считает Татьяна Кубасова. Выходит,
что предлагаемая ею схема оказалась не настолько универсальной, чтобы учесть иркутскую
специфику.

Для Иркутска вопрос поиска баланса интересов всех участников рынка, который сочетал бы
поддержку платежеспособного спроса и возможность для развития жилищной отрасли, стоит
особенно остро. Реальные доходы иркутян ничуть не превышают доходы жителей
Красноярска или Томска, где строить жилье в силу природных условий дешевле. Только,
например, за счет того, что будет снято доминирующее положение чиновника при допуске на
строительный рынок, как это предлагает Институт экономики города, проблему явно не
решишь. Есть еще антимонопольное законодательство, которое должно пресекать тенденции
монополизации на строительных рынках через связи одной, двух, трех строительных
компаний с муниципалитетом. Одним словом, должны быть задействованы все рыночные
механизмы, чтобы рынок жилья действительно стал рынком. Тогда и предложение догонит
спрос.

Читайте также

Подпишитесь на свежие новости

Мнение
Проекты и партнеры
  все
Свежий номер
Важное