С поправкой на местность

Риэлторы затрудняются определить точное количество офисных центров в Иркутске. Одни называют восемь бизнес-центров, другие — более сорока. Эти не-стыковки происходят из-за отсутствия единой классификации. Для систематизации зданий международное деление на классы А, В и С не подходит. «Исторически сложившаяся инфраструктура нашего города, так же как узкие улицы, зачастую изначально не соответствует требованиям, которые традиционно используются для оценки удобства подъездных путей, мест парковки», — комментирует ситуацию руководитель мультилистинговой компании «Эмэлси» Александра Финкельштейн.

Риэлторы предлагают свои варианты типологии, более подходящие к местным офисам, однако официально утверждённой классификации нет. Специалист по коммерческой недвижимости Сергей Непомнящих различает бизнес-центры первого, второго и третьего уровней. Первый уровень ближе всего к классу А. Офисный центр высшего класса обладает современной круглосуточной системой безопасности, местами для парковки, удобными подъездными путями. В таком здании должен быть кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнес-центр, поли-графический салон. Пока этот класс представлен у нас только ББЦ (Байкал Бизнес Центром). Однако риэлторы ставят в минус его месторасположение — за пределами деловой части города. Ко второму уровню относятся центры «Евр-азия», «Ладога» и здание на улице Литвинова, 3. Это здания с современным ремонтом, хорошим местоположением, но без дополнительных услуг, как, например, конференц-зал и специальная служба эксплуатации. «Данные центры ниже ББЦ сразу на пару ступеней, поэтому можно говорить о промежуточном уровне. Например, «Меридиан», находящийся в Ново-Ленино, в силу своего расположения не дотягивает до высшего класса», — говорит Сергей Непомнящих. Третий уровень — удалённые от центра города офисы, расположенные в зданиях советского образца, административных помещениях с разрозненной системой внешнего и внутреннего управления компанией. Таких офисных центров много в зданиях научно-исследовательских институтов. К слову, около трети площадей НИИ занято офисами.

Деловая площадь

Специфика рынка коммерческих помещений такова, что люди покупают площади в основном для сдачи в аренду; лишь 20-30% берут её в личное пользование, сказал на прошедшей недавно ярмарке недвижимости представитель агентства недвижимости «Восточно-Сибирская правда» Вадим Литвиненко. По большому счёту, это не меняет соотношение спроса и предложения. Дефицит сохраняется, цены растут.

Одна из важнейших характеристик объекта коммерческой недвижимости, по которой определяется его стоимость, — это расположение. По данным агентства «ВСП», сегодня примерно 70% торговых площадей находятся в Правобережном округе, 14% — в Октябрьским районе, 7% — в Ленинском и 4% — в Свердловском. Похожее соотношение с офисными помещениями: 50% офисов расположились в Правобережном округе, 17% — в Октябрьском районе и по 9% — в Ленинском и Свердловском. Цена торговых площадей в центре Иркутска на торгах КУМИ доходила до 180-200 тыс. руб. за кв. м. Стоимость квадратного метра в офисном помещении в самых популярных районах города — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. (это на 20-30 тыс. выше, чем в Свердловском или Октябрьском районах). По данным начальника отдела маркетинга и аналитики ЗАО «Управляющая компания ВостСибСтрой» Алексея Зайцева, цены на офисные помещения варьируются от 18 тыс. до 50 тыс. рублей за кв.м. Однако высокая стоимость не препятствует росту спроса на коммерческую недвижимость в центре.

По популярности у арендаторов лидирует Кировский район, отмечает риэлтор агентства недвижимости «Наш Иркутск» Екатерина Емельянова: в историческом центре города арендная ставка за квадратный метр начинается от 650 рублей и достигает двух тысяч. В менее популярных Свердловском или Октябрьском районах офисную площадь можно снять за 500-600 рублей. Между тем желающих арендовать офисы, расположенные в Ленинском районе, не много, даже несмотря на самые низкие цены — от 300 руб. Недавно построенный там офисный центр так и не заполнился.

Чаще всего арендуют офисы площадью 30-50 кв.м. Спрос на офисы небольших площадей обусловлен развитием малого бизнеса. Для торговли выбирают помещения на 50-100 кв.м. «Просторные помещения, занимающие более 100 кв. м, сложнее сдать, — говорит Екатерина Емельянова. — Как правило, их снимают крупные компании. Например, недавно москвичи арендовали офис площадью 130 кв. м. Ежемесячная плата для них — 130 тыс.руб. Не каждая фирма может себе позволить тратить на аренду такие суммы». Иногда ищут совсем нестандартные офисы. Так, например, был заказ на офис площадью восемь квадратов, рассказал Сергей Непомнящих.

Однако эксперты сходятся во мнении, что не расположением единым офис хорош. В цену закладываются качество ремонта и технические характеристики здания, инфраструктура. По сведениям риэлтора агентства «Семья» Дмитрия Хруцкого, за 1-3,5 тыс. руб. за кв. м в месяц клиент получит помещение в центре города с евроремонтом, выделенной сетью Интернет, неограниченным количеством телефонных линий и услугами управляющей компании. За более скромную плату — 500-600 руб. — арендуется офис в здании, где телефона может и не быть и за коммунальные услуги придётся платить самостоятельно. В ветхих деревянных домах цены ещё ниже — 300-350 руб.

Ставки сделаны

Ежегодный стабильный рост арендных ставок связан с инфляцией и составляет в среднем 10-15%. Это условие, как правило, закладывается в договор об аренде. На стоимость аренды также влияет стихийное повышение цен на недвижимость в целом. По наблюдению Дмитрия Хруцкого, оно приходится на август и посленовогодний период. С 2000 года арендная плата за наш офис увеличилась не менее чем в шесть раз, констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Тауэр» Владимир Долгополов. Повышение цен на офисы обусловлено нехваткой фонда недвижимости, земель под строительство и, как следствие, отсутствием конкуренции у арендодателей.

За три последних года цены на коммерческую недвижимость возросли на 50%. По прогнозу сертифицированного аналитика рынка недвижимости Юрия Винникова, в течение ближайшего года предполагается рост цен на 20-25%. Вместе с ценами растёт спрос на офисы: за последний год он увеличился на 30-50% и превысил предложение чуть ли не в десять раз, сообщил Дмитрий Хруцкий. Это объясняется тем, что на иркутский рынок приходят иногородние компании, в частности, много банков, считает Юрий Винников.

Офисный голод

Проблему острой нехватки площадей специалисты пытаются решить прежде всего за счёт цокольных, первых и вторых этажей новостроек. Около 80% офисных квадратных метров в новостройках, по информации Александры Финкельштейн, появляется именно таким способом. Так, например, в «ВостСибСтрое» заявили о строительстве офисных помещений во всех своих комплексах. Однако это далеко не бизнес-центры. «Надо учитывать, что в помещении, изначально предназначенном под офисы, закладываются определённые несущие конструкции, предполагающие возможность «нарезки» площади; создаётся специальная инфраструктура», — поясняет руководитель «Эмэлси».

Сейчас в Иркутске готовятся к сдаче в эксплуатацию восемь новых офисных центров, четыре из которых уже начали строиться. Как посчитал Дмитрий Хруцкий, до последнего времени в Иркутске строилось менее 1,5 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в год. Планируется, что в третьем квартале 2008 года одно только здание в Октябрьском районе даст городу сразу шесть тысяч новых квадратных метров под офисы, сообщил Алексей Зайцев. Впрочем, риэлторы не спешат делать оптимистические прогнозы. Они не исключают вероятности того, что эти проекты затянутся и не будут до конца реализованы, как произошло с бизнес-центром «Смарт» инвестиционно-строительной компании «Философия города». Объект почти год находится в замороженном состоянии. Застройщикам выгоднее возводить жильё, а не офисные центры. Бизнес-центр продать сложнее, чем однокомнатные квартиры, которые раскупаются уже на стадии проектирования. Можно, конечно, сдавать площади в аренду, но перед этим застройщику придётся аккумулировать слишком большое количество собственных средств на строительство и ремонт центра.

На том, что в иркутском строительном бизнесе на одних офисах не проживёшь, сходятся все специалисты рынка. Сегодня в городе нет ни одной строительной компании, которая бы специализировалась на офисном строительстве. Управляющие компании делают первые робкие шаги на рынке коммерческой недвижимости. УК бывают двух типов: экономические и подрядные. Первые ведут дела офисного центра от имени собственника (ищут арендаторов, рекламодателей), за что получают определённый процент дохода. Подрядные компании выполняют одну или несколько функций. Например, занимаются охраной или уборкой площади. Живых примеров управления иркутской офисной недвижимостью собеседники «Конкурента» пока не смогли привести. В УК «Жилком» рассказали, что у их фирмы существует лишь предварительная договорённость с компанией «ВостСибСтрой» на комплексное управление объектами коммерческой недвижимости.

В течение последних двух лет в соответствии со вступившим в силу Федеральным законом «Об общем принципе организации местного самоуправления» (по нему муниципальные помещения, сдающиеся в аренду коммерческим организациям, должны быть либо отчуждены, либо переоформлены на муниципальные нужды) количество предложений о покупке помещений возросло. 113 тыс. кв. м нежилой площади предстоит продать до 2009 года, сообщила заместитель председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Наталья Донская. На сегодняшний момент продано 38 тыс. 965 кв. м. Причём в 2005 году было продано 102 объекта, а за 10 месяцев 2006 г. — 82. Из 184 объектов, предусмотренных к продаже, только 48 (26%) выкуплены арендаторами. Прогнозируется, что 2008 год будет пиковым по продажам.

Как утверждает Юрий Винников, у иркутских и иногородних инвесторов наблюдается повышенный интерес к этому сегменту недвижимости. Причём среди фирм наметилась тенденция покупать офисные площади, а не снимать их. Ещё 5 лет назад 99% помещений арендовали, три года назад эта цифра сократилась до 80%, сейчас она стала ещё меньше. «Можно сказать, что положение на рынке коммерческой недвижимости — естественный индикатор стабильности экономики», — резюмирует Александра Финкельштейн. В прошлые годы пред-приниматель не был уверен в завтрашнем дне и снимал офис максимум на год. Сегодня люди уже не боятся планировать бизнес на 3-5 лет вперёд. В результате им стало выгоднее выкупить помещение, чем платить эти же деньги за несколько лет аренды.

Сейчас всё больше экспертов склоняются к мнению о необходимости формировать деловой центр города за пределами исторического. «Реконструкция зданий в историческом центре не решит проблему нехватки коммерческой недвижимости: первые и вторые этажи не бесконечны», — отметил один из наших собеседников. Участники одного из «круглых столов» по проблемам коммерческой недвижимости сошлись на том, что Иркутск должен расти вверх, как любой деловой центр, но из-за расположенных в центре города памятников архитектуры невозможно строить высотки.