Бизнес в подъезде

Большинство жильцов многоквартирных домов не задумываются, что входит в жилищно-коммунальные платежи. Традиционно счета разделяются на: «за электричество», «за воду», «за тепло» и «в управляющую компанию». При этом принято думать, что в последнюю очередь платят за пользование подъездами и уборку улицы. Абсурдно, но чердак, подвал, лестничные проходы, колясочницы и тамбуры воспринимаются как собственность управляющей компании или властей. Между тем, приобретая квартиру в многоэтажке, собственник становится владельцем общих квадратных метров. Их состояние полностью зависит от ответственного подхода жильцов к своему имуществу. 

С 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ за собственниками помещений в многоквартирных домах закреплено бремя расходов на содержание общего имущества. Большинство жилых домов в Приангарье обслуживается по ставке содержания и ремонта жилого помещения. Её размер ежегодно утверждается местным органом самоуправления. Нередко  этих средств не хватает для надлежащего содержания и ремонта общего имущества, а собственники не стремятся повышать тариф. Если не хочется платить больше, но дом требует больших вложений, можно начать зарабатывать на общедомовом имуществе, которое простаивает. 

Существует масса способов коммерческого использования общего имущества. Например, если в вашем доме широкие лестничные площадки, вы можете сдавать часть их в аренду для установки платёжных (банковских) терминалов. У счастливчиков, которые владеют просторной придомовой территорией, есть возможность разместить на пустующем пяточке стационарную торговую точку – палатку, киоск, лоток – или рекламную конструкцию. Если позволяет расположение двора, часть его можно отдать под организацию платной парковки. За размещение на чердаке или крыше оборудования операторов связи, интернет-провайдеров также возможно брать плату. 

Если в доме находится магазин, парикмахерская или другая организация, следует внимательно приглядеться, какие меры они предпринимают для привлечения клиентов. Простые вывески «Продукты», «Промтовары», «Салон «Бабочка» с указанием адреса, графика работы не должны вызывать вопросы у собственников квартир в доме. Но если на торце дома появилось объявление о снижении цен, акции, продукции, за такую рекламу на общедомовом имуществе стоит взять отдельную плату. При этом неважно, находится нежилое помещение в собственности у организации или арендуется. Исключения составляют случаи, при которых размещение рекламы оговорено в договоре аренды. 

Можно заставить на вас работать даже стены: разместить на фасаде дома рекламную конструкцию. Кстати, последний способ используется чаще остальных. 

Самое главное, при коммерческом использовании общего имущества необходимо учесть ряд условий. Передача в пользование общего имущества должна соответствовать законодательству. Не допускается размещение во дворе торговых точек с запрещёнными к продаже товарами. Не в каждом дворе возможно организовать платную автостоянку. Если через двор проходит сквозной проезд, альтернативы которому нет, огородить его шлагбаумами и брать за въезд деньги не получится. 

Сдать нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания нельзя, если в доме отсутствует надлежащая система вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики. Также коммерческое использование не должно препятствовать нормальному функционированию и эксплуатации дома. Не разрешается, например, поставить терминал возле единственного входа в подвальное или чердачное помещение, рядом с дверью в тепловой узел. 

Кроме того, не получится создать «общедомовой бизнес», если две трети собственников – или 67% – не согласятся на коммерческое использование  общих квадратов. Не все жильцы готовы мириться с неудобствами, связанными с передачей части общего имущества в пользование третьим лицам. Возможно, кому-то не понравится, что в подъезде регулярно будут появляться обслуживающие терминалов и банкоматов, а также инкассаторы. Собственники угловых квартир могут не согласиться размещать на фасаде дома рекламу из-за необходимости установки в стене специальных штырей. 

Так что если решили заработать на общедомовом имуществе, в первую очередь договоритесь с соседями. Или хотя бы с большинством из них.

Сто тысяч на дом

Самый распространённый способ зарабатывания на общедомовом имуществе – размещение рекламных конструкций на фасадах и оборудования интернет-провайдеров на крыше. В Иркутске существует давно отработанная схема. При этом раньше управляющие компании выходили с коммерческими предложениями к собственникам жилья, теперь же сами жильцы заинтересовались вопросом. Яркий пример того, как правильно распорядиться общим имуществом, – дома на улице Байкальской в Иркутске. Они буквально увешаны рекламными баннерами. Обратите внимание: фасады здесь почти все ухожены – собственники направляют средства на эксплуатацию и ремонт домов.

На сайтах рекламных агентств города имеются адреса домов, готовых к размещению баннеров. Во всех районах города есть многоэтажки, жильцы которых решили зарабатывать на стенах. Конечно, расценки зависят от места расположения дома. Например, разместить рекламу на девятиэтажке на Партизанской сроком на три месяца стоит 100 тысяч рублей. На доме по той же улице, но с меньшим обзором для прохожих – 40 тысяч рублей. Пятиэтажки в Ленинском районе готовы разместить рекламу за 10–18 тысяч рублей. Самую высокую цену просит девяти­этажка в Первомайском за баннер площадью 300 квадратов. Собственники готовы потерпеть три месяца  такую большую рекламу на фасаде своего дома за 130 тысяч рублей. 

В рекламном агентстве, которое сотрудничает с крупнейшими управляющими компаниями города, рассказали, что многие управляющие организации берут на себя всю бумажную волокиту. В договорах на управление они прописали не только право на эксплуатацию общедомового имущества, но и сдачу его в аренду третьим лицам. УК нанимает агентов – рекламные агентства – для поиска клиентов. Важно, что средства от размещения рекламы поступают не на счёт управляющей компании, а на расчётный счёт дома, на статью «Эксплуатация». Конечно, за коммерческую деятельность вычитается налог в размере 18%, а также выплачивается гонорар агентам, которые нашли клиента.

Любой собственник может в письменном виде потребовать у управляющей компании представить отчёт. Компания обязана указать не только сумму, но и контрагента. При этом, если на доме произошла авария, пожар, собственники могут перенаправить накопленные средства от коммерческой деятельности со статьи «Эксплуатация» на восстановление, ремонт общедомового имущества.  

К сожалению, собственники не могут влиять на выбор клиента, на характер рекламы, впрочем, отметили в рекламном агентстве, жильцам стараются идти навстречу.

Немного сложнее сдать общедомовое имущество в аренду, если в договоре с управляющей компанией не оговорён данный пункт. Собственники самостоятельно находят рекламное агентство, передают ему право на дополнительную эксплуатацию общих квадратов. Средства при этом можно перечислять на счёт УК, нет необходимости открывать специальный счёт.