Мегаряд

Исторический статус Иркутска как торгового города по-прежнему даёт о себе знать. По различным данным, сегодня здесь работает только около 100 торговых центров различных уровней — от крупных современных моллов до среднего размера центров с десятком павильонов. Прибавьте к этому около 500 магазинов женской, мужской, а также детской одежды и обуви, пару десятков универсальных магазинов типа «1000 мелочей», сеть продуктовых супермаркетов и розничных рынков — и мы получим примерные представления о масштабах иркутской торговли. Всего, по данным комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации города, в Иркутске сегодня работает 1119 магазинов. Какова их общая площадь, эксперты «М2» оценить затруднились, осторожно отметив, что количество квадратных метров исчисляется сотнями тысяч. Зато известен точный оборот розничной торговли в городе: по итогам прошлого года он составил 92,5 млрд. рублей. Причём этот показатель ежегодно растёт, утверждают в комитете. Если предположить, что клиентами иркутских магазинов регулярно становятся жители всей «иркутской агломерации», включающей города Шелехов, Ангарск и близлежащие населённые пункты, с общим населением около 1 млн. человек, получается, что каждый её житель за прошлый год потратил в магазинах не менее 100 тыс. рублей.

Впрочем, и эта картина будет неполной, если не учесть развитую сеть уличной торговли, которая процветает во многих точках города. В результате некоторые специалисты сегодня уверены, что в столице Приангарья наблюдается явный переизбыток коммерческих площадей, отданных под разные виды ритейла. По словам начальника отдела торговли департамента по потребительскому рынку КУМИ Николая Блинкова, в среднем на одного жителя города сейчас приходится на 30% больше торговых площадей, чем в большинстве других городов Сибири. Однако рассматривать этот вопрос исключительно с точки зрения того, сколько квадратных метров торговых площадей приходится на одного жителя города, по его мнению, будет не совсем объективно. «Для жителей центральных районов города этот показатель будет один, а для людей из Жилкино или Рабочего — другой. То же самое, что средняя температура по больнице, которая мало о чём говорит», — объяснил Блинков. 

Битва форматов

Специалисты утверждают, что сейчас в Иркутске представлены магазины всех форматов, которые есть в большинстве городов страны. Впрочем, руководитель Московского агентства регионального развития потребительского рынка и сферы услуг Сергей Лыков одним из самых перспективных называет формат многофункциональных торгово-развлекательных центров (ТРЦ), таких как «Jam Молл» и «Карамель». О растущей популярности такого формата торговли свидетельствует в том числе тот факт, что даже уличный рынок «Шанхай» в центре города, следуя современным трендам, совсем недавно тоже обзавёлся собственным одноимённым моллом. Но если появление «Шанхай Молла» имеет местное значение, то запланированное на 2012 год открытие в Иркутске ТРЦ «КомсоМОЛЛ» подтверждает серьёзность намерений столичный девелоперов по внедрению современных форматов торговли в столице Приангарья. Впрочем, ряд экспертов предположили, что запуск «КомсоМОЛЛа» в следующем году маловероятен. «Его надо не только достроить, но и найти арендаторов, — отметил один из источников «М2». — А с учётом того, что речь идёт о строительстве самого большого по площади ТРЦ в Иркутске, найти нужное количество арендаторов за короткий срок будет непросто».

Первоначально автором проекта являлась компания «Континентальинвест», однако в период кризиса стройка была заморожена. Завершить четырёхэтажный ТРЦ взялся другой российский девелопер — компания DVI Group, которая сегодня развивает сеть центров под брендом «КомсоМОЛЛ» в других городах страны. Общая площадь их будущего иркутского ТРЦ должна составить 75 тыс. кв. метров, в том числе арендная — 45 тыс. кв. метров. Таким образом, это будет самый крупный современный торговый центр города, превосходящий по площади ТРЦ «Карамель» и «Jam Молл» вместе взятые. «Его появление, безусловно, составит конкуренцию уже существующим ТРЦ в городе, — считает управляющий другим крупным иркутским моллом. — Однако это не значит, что на этом произойдёт насыщение иркутского рынка центрами данного формата. На мой взгляд, с учётом того, что в Иркутске и близлежащих городах проживает около  миллиона человек, областной центр спокойно выдержит появление ещё двух-трёх ТРЦ такого уровня». В том, что проекты ещё нескольких моллов в Иркутске будут успешными, уверен и Сергей Лыков. Несмотря на то, что первый ТРЦ появился в Иркутске почти два года назад, данный формат торговли остаётся по-прежнему интересным и актуальным для покупателя. «Он привлекает посетителей прежде всего тем, что здесь представлено много магазинов разной направленности, а также современный развлекательный комплекс, — объясняет Сергей Лыков. — И, без сомнения, девелоперы в реализации этих проектов делали ставку именно на такой комплексный подход, который ещё долго сохранит актуальность для вашего города».

Кто на новенького 

Плюсом торговых центров новых форматов, по мнению экспертов, является то, что вслед за ними в регион пришли многие федеральные бренды, до сих пор не представленные в Иркутске. Причём этот процесс идёт постоянно: в настоящее время несколько иркутских ТРЦ ведут переговоры с крупными федеральными торговыми сетями, которые ищут в столице Приангарья свободные площади. Впрочем, Сергей Лыков уверен, что далеко не всё определяется наличием современных торговых площадей в городе. По его словам, сейчас многие российские и зарубежные компании снова разворачивают свои стратегии развития, которые были существенно урезаны во время кризиса. «К примеру, «Эльдорадо» в своё время сильно сократило планы по развитию сети магазинов, и сейчас ему на пятки наступает «М.Видео», — объясняет он. — Именно поэтому многие компании сегодня снова начали активно искать варианты выхода на новые рынки».

Из наиболее вероятных «открытий» предстоящего периода Лыков называет появление новых крупных сетей по продаже одежды и обуви или возвращение брендов, в своё время свернувших здесь бизнес, как это сейчас происходит на примере марки одежды «Mango». Также традиционно активными считаются ритейлеры, занимающиеся косметикой и парфюмерией, бытовой техникой и электроникой. Впрочем, заход на иркутский рынок такой крупной иностранной компании, как «IKEA», он пока назвал маловероятным, так же как и появление на местном рынке новой федеральной продуктовой сети. «Если говорить о вашем регионе, то тут достаточно большие транспортно-логистические расходы, а также немалые риски. И в целом развитие здесь своей сети для федеральных и иностранных компаний потребует достаточно больших инвестиций», — полагает эксперт.

Что почём

Интересно, что острой конкуренции между торговыми центрами нового и старого формата сегодня в Иркутске нет. Складывается впечатление, что клиентов хватает всем. Подтверждением служит и их ценовая политика по отношению к арендаторам. К примеру, стоимость годовой аренды одного квадратного метра площади в ТРЦ «Jam Молл», как сообщил «М2» директор департамента управления арендой и реализации активов Hermitage Construction & Management, управляющей центром, Денис Густешев, сегодня составляет от 100 до 2 тыс. евро в год. «В зависимости от того, какую площадь и где занимает арендатор», — объяснил он. То есть максимальная стоимость 1 кв. метра там составляет 80 тыс. рублей в год или примерно 6,5 тыс. рублей в месяц. Тогда как средние арендные ставки на коммерческую недвижимость по городу колеблются от 700 до 1,2–1,5 тыс. рублей в месяц. Впрочем, по мнению специалистов Hermitage Construction & Management, их расценки вполне отвечают средним по Сибири арендным ставкам для таких объектов коммерческой недвижимости. 

В то же время в Иркутске есть и другие рекордсмены по стоимости аренды торговых площадей, которые располагаются по улицам Карла Маркса, Урицкого и в районе Торгового комплекса. По словам управляющего объектами недвижимости «Дом Плетюхина» Юрия Винникова, максимальные арендные ставки на Урицкого составляют 2-3 тыс. рублей в месяц за квадрат. Однако судить о рынке коммерческой недвижимости исключительно по уровню цен  было бы неправильно, считает он.  По его мнению, арендовать помещение под магазин можно и за 500 рублей с квадратного метра в месяц, но это будет, скорее всего, здание на окраине города, где «на полу линолеум, нет системы охраны и железных дверей». Поэтому, выбирая место торговли, в борьбе за покупателя ритейлеры переплачивают за сервис и местоположение.