издательская группа
Восточно-Сибирская правда

Что такое «доступное жильё» и кому оно нужно?

Всё, что вы хотели знать про программу доступного жилья, но боялись спросить

Владимир Александрович Щербаков преподавал математику в ИГУ, ИрГТУ, он автор научных работ, опубликованных в «Докладах Академии наук СССР» и специализированных журналах США. В 1992 году основал группу компаний, куда вошли институт «Иркутский промстройпроект» и несколько строительных компаний. Автор пилотного проекта «Доступное жильё» в Иркутске. Генеральный директор Иркутского регионального жилищного агентства (ИРЖА). В январе этого года вошёл в состав рабочей группы при президенте России по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России».

Критерий первый: финансовая доступность

– Владимир Александрович, было время, когда россиянам предлагалась национальная программа «Жилище-2000». Помните, «каждой семье – квартиру к 2000 году»… Потом была ипотека и ипотечный кризис. Сегодня нам снова предлагают поверить в мечту? Квартиры всем, и чтобы никто не ушёл обиженным?

– Мечты прекрасны, но я строю дома и привык оперировать более конкретными категориями. Давайте определимся, о чём идёт речь, когда мы говорим «доступное жильё». Что такое доступность жилья? Это возможность его купить. Доступность подразумевает, что на рынке есть достаточное количество жилья, которое вам подходит по цене и потребительским качествам, а у покупателя – необходимые деньги или возможность взять кредит. То есть финансовая возможность – это важный критерий доступности.

Для каждого критерии доступности разные. Кто-то может себе позволить индивидуальный коттедж, а кто-то – однокомнатную квартиру. Значит, необходимо уточнить: жильё должно быть доступно для людей со средним доходом. Понятно, что в Москве, в Иркутске и, например, в Зиме или Саянске уровень доходов разный, соответственно, и стоимость доступного жилья будет в каждом отдельно взятом населённом пункте отличаться.

В среднем в России семья состоит из трёх человек (двое работающих и один неработающий). Средняя заработная плата по Иркутску, по данным Росстата, сегодня составляет 24 тысячи рублей. Значит, доступное жильё – это жильё, которое может приобрести семья из трёх человек, имеющая совокупный семейный доход около 50 тысяч рублей в месяц. По нормам федеральной целевой программы «Жилище» на человека приходится 18 кв. м. Значит, на троих выходит 54 квадратных метра – нормальная двухкомнатная квартира. 

Разумеется, цена за квадратный метр должна быть справедливой, то есть максимально свободной от накруток. В большинстве случаев собственных средств на приобретение квартиры у среднестатистической семьи нет. Значит, должен быть доступен кредит по разумной ставке. На рынке ипотечного кредитования сегодня такой ставкой является 11%. Размер ставки чрезвычайно важен: увеличение на 1% ставки ипотечного кредита увеличивает стоимость квартиры на 1,5 тысячи рублей за квадратный метр.

Критерий второй: безопасность для покупателя

Цена соответствует эконом-классу, но по качеству и комплектации квартир «Иннокентьевская слобода»
может поспорить с элитной новостройкой

– Как же так? Доступное жильё нужно покупать за деньги?

– Доступное жильё и бесплатное жильё – это разные вещи. Это не благотворительность, не раздача квадратных метров всем нуждающимся, а нормальная рыночная категория.

У нас в России есть небольшая часть населения, которая может иметь право на получение жилья за счёт бюджета. Это люди, по той или иной причине попадающие под целевые федеральные программы, например военнослужащие. Но всем прочим гражданам жильё придётся покупать.

Ещё в 2007 году Владимир Путин говорил, что с 2010-го необходимо строить не менее 100–130 миллионов квадратных метров, чтобы достичь показателя ввода нового жилья, и не менее чем один квадратный метр на человека в год. Я считаю, что эта цифра совершенно справедлива, более того, она может быть и немного выше – с учётом накопленного ветхого и аварийного жилья. Но будем реалистами: в Иркутской области проживает 2,5 миллиона человек, из них около 600 тысяч – в Иркутске. Получается, чтобы обеспечить выполнение этой задачи, только в Иркутской области нужно ежегодно строить 2,5 миллиона квадратных метров. Это очень большая цифра. Зная сегодняшнее положение в строительной отрасли Приангарья, уменьшим её вдвое – и выйдем на миллион квадратных метров, о которых сейчас говорит правительство Иркутской области. Миллион квадратов – это примерно 30 миллиардов рублей. Большая сумма? Напомню, что весь бюджет области сегодня составляет 60 миллиардов рублей. Так что мы должны признать: за счёт государства проблему дефицита жилья в обозримом будущем решить невозможно.

В то же время, согласно данным Росстата, годовой бюджет населения области составляет не менее 500 миллиардов. В принципе, покупательная способность у населения есть. Однако люди идут на рынок недвижимости неохотно: недоступны кредитные ресурсы, высоки цены и – нужно признать – высоки риски. Поэтому человек выстраивает потребление иным образом: чаще обновляет машину или бытовую технику, тратит деньги на более модную одежду, отдыхает за рубежом. Возможно, если бы у него была возможность на приемлемых условиях приобрести квартиру, то он охотно перестроил бы структуру своего потребления и вложил бы деньги в приобретение квартиры или увеличение имеющейся жилой площади.

– Люди отдадут последнее – и тут их обманут…

– Вы правы, важным критерием доступности жилья является безопасность. Люди боятся, что их обманут, и у них для этого есть все основания. К сожалению, закон сегодня у нас написан таким образом, что в нём сплошные дыры. Через эти дыры в законодательстве недобросовестный делец может увести деньги дольщиков и остаться ненаказанным.

Долевая схема, которая на сегодняшний момент является наиболее распространённой, недостаточно защищает клиента от недобросовестного застройщика. Особенно когда застройщик с самого начала нацелен на мошенничество и обман. Число обманутых дольщиков по всей России растёт лавинообразно. Власти не знают, что с ними делать: в условиях тотальной коррупции невозможно ни привлечь недобросовестных застройщиков к ответственности, ни возместить потери пострадавшим. Тем временем отчаявшиеся, потерявшие жильё люди пополняют ряды протестного электората, начинают действовать как политическая сила. 

Нужна простая, прозрачная схема, позволяющая людям приобрести качественное, недорогое жильё «под ключ», сопровождённое кредитом на разумных условиях.

Критерий третий: качественный эконом-класс

– Недорогое и качественное? Пока на рынке такого жилья не видно…

– Развитие рынка недвижимости сдерживают сразу два фактора: дефицит строящегося жилья и дефицит денег, а точнее – доступных кредитных ресурсов. 

Может ли жильё быть недорогим и качественным? Нас пытаются уверять, что цена в 35–40 тысяч за квадратный метр без чистовой отделки сегодня не только рыночная, но и справедливая, рыночная она только в том смысле, что сейчас продавец предлагает квадратные метры по этой цене и они так или иначе находят своего покупателя. Насчёт справедливости не соглашусь. В эту цену входит неумеренная прибавочная стоимость, а заодно и вся коррупционная составляющая.

Тем не менее качественное и недорогое жильё строить можно. Невероятно тяжело, но можно, и мы это доказали. Достраивается и заселяется жилой комплекс «Иннокентьевская слобода». Семьсот квартир, высокие потолки, просторные кухни, ванные и коридоры, полы с подогревом, домофон, трубы и проводка из меди. Для всех участников проекта цена была зафиксирована на уровне 25 тысяч рублей за квадратный метр.

– Не скрывается ли за формулой «доступное жильё» или «эконом-класс» современная хрущоба?

– Цена действительно соответствует эконом-классу. Но по качеству и комплектации квартир «Иннокентьевская слобода» может поспорить с иной элитной новостройкой. Новосёлы «Слободы» точно не согласятся с тем, что они получили хрущёвку. Лестничные площадки широкие, сами лестницы из гранита, подземный паркинг – это всё ближе к бизнес-классу, чем к хрущёвке.

Честно говоря, поднять такой проект было очень непросто. Наше принципиальное желание не повышать стоимость вызывало непонимание у людей, которые хотели погреть руки на проекте. В результате нас проверяли так, как не проверяли, пожалуй, ни одного застройщика в Иркутске: можно сказать, что прокуратура строила «Иннокентьевку» вместе с нами. Результат проверок у самого убеждённого скептика снимает все сомнения: на сторону не ушло ни копейки. Тем не менее проблемы сыпались на нас как из рога изобилия, и в результате мы сдали первую блок-секцию почти на полтора года позже, чем обещали. Но главное, что квартиры заселяются, стоимость не выросла, новосёлы качеством довольны.

Теперь у нас есть опыт, который только подтвердил наши предварительные расчёты: недорогим может быть только массовое строительство. Вписать в рамки доступности отдельный дом действительно невозможно. Для того чтобы заработал механизм экономии, необходим типовой проект, предусматривающий стандартизацию большинства технологических операций. Большие объёмы позволяют находить для поставщиков аргументы существенно снижать цены на строительные материалы и так далее. Проект становится интересен строителям и финансовым институтам, только когда речь идёт не о сотне и даже не о тысяче квартир. Десять тысяч квартир для Иркутска – вот в таком проекте уже есть всем понятная арифметика.

При таком объёме развиваются не только строители. Набирает обороты рынок строительных материалов, в проект включаются десятки компаний и фирм – от производителей металлоизделий до автотранспортных предприятий. Это выгодно: появляются рабочие места, увеличивается налогооблагаемая база. По налоговой отдаче строительная индустрия вообще является лидером. И муниципалитету любая стройка чрезвычайно выгодна.

Критерий четвёртый: доступный недорогой кредит

– Как же привести в программу строительства доступного жилья покупателя? Кому в Иркутске нужно доступное жильё?

– Ну, раз доступное жильё – это такой же рыночный продукт, как и любой другой, значит, он должен найти своего покупателя. Или не найти. Но мы уверены, что такой покупатель на рынке есть. В городе Иркутске, например, более 30% семей имеют доход не ниже среднего. Нужны ли им квартиры? 

Когда снижались ставки по ипотечным кредитам, покупательная способность росла и сразу же росла цена за квадратный метр. После кризиса цены на жильё упали, зато банки давали ставку по кредитам не ниже 22%. И люди всё равно эти кредиты брали… Отложенный спрос на жильё очень велик, и, если сформулировать грамотное предложение, желающих будет много.

Схема, по которой функционирует проект «Доступное жильё», проста. Первый шаг – это формирование финансового заказа. Необходимо быть уверенными, что у нас есть достаточное количество клиентов. Зачем это нужно? В строительстве цепочка длиннее, чем представляет себе покупатель. В неё входит и компания-застройщик, которая несёт затраты на разработку площадки, на проектную документацию. Затем банк, который кредитует застройщика, поскольку у нас нет компаний, которые ведут строительство целиком на собственные средства. Наконец, есть предприятия-смежники, поставляющие строительные и отделочные материалы. И без чёткого представления о том, что созданный товар будет продан, ни одна компания работать не начнёт.

После того как компания собрала заявки и получила от госорганов разрешение на строительство, она контрактует эти квартиры. Покупатель вносит  30% от стоимости. Это гарантия, что он уже не уйдёт из проекта, а компания-застройщик не понесёт убытки, построив квартиру, которую нужно будет кому-то заново продавать. Во-вторых – и это очень важно, – ипотечный кредит не даётся на сумму, составляющую более 70% стоимости жилья. «Два по тридцать» – так называемое «золотое правило» ипотеки: взнос не менее 30% и выплаты по кредиту должны составлять не более 30% семейного дохода. Если сумма взноса к моменту сдачи дома составляет 30%, мы смело можем выдавать ипотечный кредит.

На момент подписания контракта ипотечное агентство фиксирует стоимость квартиры и ставку кредита. Сам же кредит выдаётся, когда застройщик передаёт готовую квартиру покупателю. При этом покупатель вообще может не контактировать с застройщиком, а передавать деньги банку или региональному оператору программы «Доступное жильё», который уже от его имени будет проводить все расчёты. Мы снимаем с покупателя большую часть рисков и переносим их на плечи банка. Во-первых, банк или уполномоченный оператор имеет гораздо больше возможностей контролировать деятельность застройщика. Во-вторых, «запас прочности» у банка неизмеримо выше, чем у частного лица.

Важно, что покупатель на момент передачи основной части средств уже не будет покупать кота в мешке. Он будет иметь возможность зайти в квартиру, проверить и пощупать, как выполнена отделка, какие поклеены обои, какая стоит труба, и до внесения большей части средств потребовать устранить недостатки.

– Получается, что «Доступное жильё» очень похоже на ипотеку?

– Основное отличие в том, что мы предлагаем не просто ипотечный кредит, а, с одной стороны, стараемся максимально защитить средства покупателя, с другой – предлагаем ему не выходить самостоятельно на рынок, а подыскать заранее предложение у компаний – партнёров программы.

Конечно, работать по такой схеме захотят не все застройщики. Это не-привычно – играть по прозрачным правилам и брать на себя риски, которые строители привыкли перекладывать на покупателя. Но, полагаю, большинство станет играть по нашим правилам. Мы предлагаем схему, которая позволяет финансировать строительство и гарантирует сбыт готовой продукции. Хотите зарабатывать, продавая большие объёмы, – работайте с нами, но умерьте аппетиты в прибыли. Мы привлечём к вам массового покупателя, который иначе к вам никогда не придёт. Заинтересованы продавать втридорога? Нам не по пути, но на рынке для вас всегда останется ниша дорогого жилья по эксклюзивным проектам. Другое дело, что компании, которые примут участие в программе «Доступное жильё», смогут в короткий срок нарастить собственные производственные мощности и повысят свою конкурентоспособность на рынке.

По большому счёту, мы предлагаем строительным компаниям вернуться к нормальной ситуации, когда дело строителей – возводить дома, а не бегать по рынку, спекулируя жильём.

Без коррупции, без наценок, без жульничества…

– А так бывает?

– Бывает. Массовость и открытость этого проекта позволят снизить до минимума коррупционную составляющую. Поверьте, вместе мы – огромная сила, а все схемы, чудовищно удорожающие строительство, работают только в тиши кабинетов.

Сегодня власть готова идти нам навстречу. Просто потому, что другого способа выполнить задачи, которые ставят правительство и премьер-министр, не существует. Буквально на днях Владимир Путин на совещании в Кирове заявил о необходимости в ближайшие пять лет увеличить объём жилищного строительства в России в полтора раза. Жильё должно стать доступным минимум для 30% населения. Порядок цифр говорит сам за себя: да, немножко помогут, но надежды на то, что федеральный бюджет решит проблему доступного жилья за регион, совершенно беспочвенны. Пора что-то делать самим. Если мы не дадим населению качественное жильё по доступной цене, за нас это никто не сделает.

– Итак, подытожим. Кому на Руси будет жить хорошо от строительства доступного жилья, а кому не очень?..

– Во-первых, массовое строительство выгодно людям, которые смогут наконец решить свой квартирный вопрос. Во-вторых, государству: оно получит рост отчислений в бюджеты всех уровней и новые рабочие места. 

В-третьих, банкам: большой оборот кредитов поднимет их прибыли. В-четвёртых, разумеется, самим строителям и всей стройиндустрии в целом. И напротив, это крайне невыгодно жуликам, которые паразитируют на дефиците жилья: кидалам-застройщикам, спекулянтам недвижимостью и взяточникам. Причём если кидалы и спекулянты сами будут вынуждены уйти с рынка, то коррупционеры употребят всё своё влияние, чтобы саботировать массовое строительство жилья для народа.

Читайте также

Подпишитесь на свежие новости

Мнение
Проекты и партнеры
  все
Свежий номер
Важное