Всего город выбрал 74 застроенные территории (вместо изначальных 43-х) для возведения жилья, сообщил на заседании президиума Союза строителей Иркутской области председатель комитета по градостроительной политике города Евгений Девочкин. Пилотный проект освоения участка в границах улиц Пискунова, Байкальской, Красноярской и Станиславского (16 гектаров в Октябрьском округе) мэрия анонсирует с конца прошлого года. По словам Девочкина, на данный момент разработаны правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые проходят со-гласования в гордуме. Кроме того, определена стартовая цена объекта (её чиновник назвать отказался) и обсуждаются другие условия аукциона. «В апреле планируется просить депутатов принять участок к развитию. После этого в конце мая – начале июня 2012 года администрация проведёт аукцион, где выберет инвестора на освоение застроенной территории», – сказал вице-мэр.

Девочкин признал, что, поскольку проект пробный и механизм ещё не отработан, при подготовке торгов возникают проблемы. Одна из главных – технические условия на подключение к сетям водоснабжения. «Городская прокуратура настаивает, что в развитии застроенных территорий должна участвовать инвестиционная программа городского «Водоканала». Но этот вопрос мы не можем решить», – сказал Девочкин. Он пояснил, что с 2009 года в «Водоканале» должна была действовать инвестиционная программа развития инженерных сетей. Тем не менее финансирование по ней не выделялось, и в начале прошлого года проверка показала, что «Водоканал» недополучил к развитию 1,6 млрд. рублей, сообщил Девочкин. Из-за этого начались сложности и с включением проекта освоения застроенных территорий в планы ресурсоснабжающей организации. По словам Девочкина, сейчас по факту недополучения средств решается вопрос о возбуждении уголовного дела в отношении представителей МУП. Вопрос на контроле городской прокуратуры. Однако, признал вице-мэр, включить расходы на работы на участке, вы-

ставляемом на торги, скорее всего, можно будет лишь при очередном изменении инвестпрограммы «Водоканала», то есть в следующем году. 

Не успев разобраться с первой проблемой, организаторы аукциона столкнулись ещё с одной. Оказалось, отдельные дома на участке попадают в охранную промышленную зону и должны быть снесены, однако строить новое жильё там категорически запрещено. 

Получается, деньги на расселение нужны, но окупить переселение в данном случае застройщик не сможет. Не меньшим сюрпризом для муниципалитета стало то, что внутри участка появились новые собственники и арендаторы. Их объекты сейчас не осваиваются, хотя были выданы под точечную застройку на внутридворовой территории. «Когда мы определяли границы объекта, он был другим. Но совсем недавно мы узнали, что область на основании решений суда внутри этой территории предоставила несколько участков, причём для строительства административных зданий. В итоге объект теряет свою привлекательность», – пояснил Девочкин. Предстоит либо исключать эти участки, либо договариваться с владельцами и арендаторами. С одним из владельцев, по словам вице-мэра, сейчас ведутся переговоры, чтобы он хотя бы не начинал строить административное здание между двумя деревянными домами. Если конфликт интересов не разрешить, аукцион потеряет всякий смысл, предположил руководитель саморегулируемой организации строителей Байкальского региона Сергей Брилка. «Сейчас ради чистоты эксперимента надо вернуть эти участки. Придётся затраты компенсировать и расторгнуть договоры. А по домам в охранной зоне нужно решить, как разделить бюджету эти затраты с инвестором», – сказал он. Всего на расселение 20 многоквартирных домов на предложенном участке потребуется около 385 млн. рублей. 

Компромиссы при подготовке аукциона на этом, вероятно, не закончатся. Свои условия диктуют участники строительного рынка, которые занялись изучением площадки. Ассоциация застройщиков Иркутска (в структуру входят компании «Новый город», «Сибавиастрой», «Энергохимкомплект» и «Восток-Центр») проанализировала перспективы территории и пришла к выводу, что часть выставляемого объекта необходимо снять с аукциона. «Внутри предлагаемой территории четыре участка. Первый и второй мы рекомендуем исключить. Согласно ПЗЗ, здесь зона рекреации и разрешено строить, грубо говоря, только объекты соцкультбыта. Строительство жилья здесь невозможно по определению», – пояснила генеральный директор ООО «Энергохимкомплект» Оксана Коновалова. 

Остальные два участка выглядят более привлекательно, но там присутствуют частные собственники и арендаторы. «Надеемся, мэрия эту проблему решит, тем более что по ряду участков договоры аренды истекают как раз в 2012 году. А областное правительство по новой не выставит эти участки на торги», – сказала Коновалова. В попытке склонить мэрию на сторону застройщиков гендиректор «Энергохимкомплекта» заверила, что рентабельность проекта «совсем небольшая», а сам проект едва ли не балансирует на грани прибыльности. По оценке ассоциации, цена квадрата на этой территории будет стоить около 40 тыс. рублей. При этом себестоимость строительства составит 32 тыс. рублей за квадрат. Доходность составит от 6 до 9,8% годовых, и то лишь на четвёртый-пятый год освоения участка. Несмотря на многочисленные претензии и условия, которые выдвинули застройщики, они всё же признали, что очень надеются на проект, поскольку «развитие Иркутска возможно только за счёт застроенных территорий, где есть аварийное и ветхое жильё». Игроки настаивают на развитии освоенных территорий, поскольку других вариантов строительства в городе попросту не осталось. Генеральный директор ФСК «Новый город» Александр Ткачёв в подтверждение сказал, что с 2008 года компания покупает землю у частных лиц, на что потратила уже около 600 млн. рублей, но продолжать эту практику больше не намерена.