Выгодное вложение

Лето – пора текущих ремонтов в многоквартирных домах. Обычно жильцы замечают лишь часть работ: покраску стен и полов в подъездах, замену почтовых ящиков и оконных рам. Реже соседи интересуются, какие работы проводятся в подвальных помещениях, в элеваторном узле. Между тем собственникам, которые хотят жить в безопасных и комфортных условиях, стоит озаботиться, что когда и почему управляющие компании намерены ремонтировать в ближайшее время. Управдомы приходят и уходят, требования конт­ролирующих органов к их работе меняются, а дом с его проблемами и больными местами остаётся жильцам.

В первую очередь стоит разобраться, что включает в себя понятие «текущий ремонт». Сегодня у всех собственников есть обязанность оплачивать взносы на капитальный ремонт, а в платёжке от управляющей компании имеется строка «текущий ремонт общего имущества». В последнем случае средства, которые собирают жильцы, аккумулируются на счетах УК. Эти деньги направляются на устранение возникающих в процессе эксплуатации мелких неисправностей инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, систем вентиляции и дымоудаления, обновление «косметики» в подъездах, облагораживание придомовой территории. Замена лавочек, урн, ремонт козырьков, крыльца, даже покраска детской площадки – всё это возможно на средства из статьи «текущий ремонт».

Перечень видов работ текущего ремонта обширен. Главное, что все они направлены на продление срока службы здания и улучшение безопасных и комфортных  условий проживания. А это, в свою очередь, повышает стоимость отдельно взятой квартиры в доме. Вдумчивых покупателей интересуют не только параметры жилплощади, но и техническое состояние строительной части здания, внутридомовых инженерных сетей и оборудования,  чистота в подъезде. По словам управленцев, сегодня жильцы дома или риелторы всё чаще просят представителей управляющих организаций показать потенциальным покупателям элеваторный узел или даже чердачное помещение. 

В классический текущий ремонт не входят работы по замене кровли, работы с фундаментом, несущими строительными конструкциями. Впрочем, часто жильцы пренебрегают этой нормой и просят направить накопленные средства на выполнение работ, относящихся к  капремонту. В этом случае действует правило «любой каприз при наличии оплаты». Если собственники захотят развести в фойе дома зимний сад, потратиться на закупку ковриков, штор, аквариумов и клеток с птицами, им нужно лишь оплатить это.

В плановом порядке

Порой начало ремонтных работ в подъездах для собственников становится полной неожиданностью. Между тем летняя ремонтная кампания всегда должна проходить в плановом порядке, подчёркивает директор УК «Энергия» Сергей Ким. Подготовка к ней начинается ещё осенью, перед отопительным сезоном. Комиссия, в которую, в идеале, входят не только жилищники, но и представитель собственников, проверяет всю инженерию дома снизу доверху. По итогам обследования составляется акт или дефектная ведомость, не остаются без внимания и замечания к внешнему виду общедомового имущества –  сколы краски на стенах,  треснувшая плитка, покорёженные почтовые ящики и многое другое.

– На основе этого документа и разрабатывается план текущего ремонта, – рассказал Сергей Ким. – Виды, объёмы работ планируются с расчётом на деньги, которые будут собраны населением в течение года. То есть управляющая компания предполагает израсходовать на ремонтные работы определённую запланированную сумму. Поэтому игнорирование собственниками платёжных документов – это вред себе, своему имуществу, которое ремонтировать будет просто не на что.

Весной, как только заканчиваются холода и уже можно делать выводы о том, как здание пережило зимний период, управленцы вновь проводят обследование дома. Порой план работ после повторного обследования претерпевает изменения. Впрочем, его управляющая компания обязательно должна согласовать с собственниками. И если жильцы решат отказаться от покраски стен в пользу отладки инженерных коммуникаций, управляющая организация вряд ли будет навязывать дополнительные работы.

Однако, как показывает практика, далеко не все собственники понимают, что именно исправность инженерного оборудования должна находиться в приоритете. Соседи обычно настаивают на внешнем облагораживании дома. «Тогда приходится проводить беседы с собственниками, разъяснять им, что существуют требования к техническому состоянию здания, которые мы не можем игнорировать», – добавил Ким.

В последнее время в Иркутске появилась практика проведения текущего ремонта в кредит. УК или ТСЖ проделывает за собственные средства больший объём работ, чем могут позволить себе соседи, а жильцы расплачиваются за него в течение года. Более сознательные граждане решаются на дополнительный сбор средств. Так, жильцы дома № 78/2 на Депутатской, получив качественный ремонт, на общем собрании решили повысить тариф за текущий ремонт с трёх рублей за квадратный метр до восьми. Такие расценки будут действовать, пока жильцы не погасят свой долг перед управляющей компанией.

Договориться по-хорошему

Собственники, которые понимают необходимость ремонта здания, готовые на дополнительные траты, вникающие в план работы УК, – это мечта многих коммунальщиков. 

– Как только дом переходит под наше управление, мы настаиваем на том, чтобы был создан совет дома при условии, что он не создан, или хотя бы выбран старший, – рассказывает Сергей Ким. – Это должен быть человек компетентный, активный, которому доверяют соседи. Представитель собственников обязательно участвует в обследовании технического состяния дома, в приёмке работ, в составлении актов. И если работы выполнены некачественно, приходится переделывать. Таких примеров, к счастью, немного. В прошлом году одна подрядная организация некачественно заменила кровлю. Ей пришлось заново проводить все работы: снимать покрытие, укладывать новое. В итоге она не заработала на заказе, а, наоборот, ушла в минус.

Сегодня жилищники называют три основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться во время проведения текущего ремонта. Первая – высокая стоимость работ и резкий рост цен на материалы и услуги в последние годы. Но не все собственники готовы в условиях кризиса повышать тариф за жилищные услуги , что определяет дополнительные расходы для управляющей компании, поскольку работы выполняются за счёт авансирования.  

Вторая проблема – неплатежи населения. Хотя сейчас сознание собственников жилья меняется, всё равно практически в каждом доме найдётся сосед, который игнорирует выставленные счёта или оплачивает их не вовремя, накапливая многотысячные долги. Сегодня долг за ЖКХ только в Иркутске перевалил границу в 2 млрд рублей. 

Существуют различные меры борьбы с неплатежами. УК ограничивают поставку коммунальных услуг, чтобы простимулировать собственников погасить долги. Но те компании, которые шантажируют жильцов дома полным отказом от текущего ремонта, пока не будет оплачена задолженность, поступают нечестно. Есть список обязательных работ, в основном направленных на поддержание исправности инженерии здания. Но отказать красить стены в подъезде, потому что необходимая сумма не собрана из-за неплательщиков, управляющая компания вполне может.

Регулярная оплата счетов гарантирует и создание финансовой «подушки безопасности», к которой можно прибегнуть в случае форс-мажора или желания провести внеплановый капремонт.  Например, жильцы панельной пятиэтажки в микрорайоне Приморский (дом № 27) получили комплексный ремонт практически без дополнительных затрат.

– У нас собираемость платежей неплохая, по итогам 2015 года даже образовалась экономия средств, – рассказал старший по дому Сергей Воскобойников. – На общем собрании решили с соседями попросить управляющую компанию не делать перерасчёт платежей с возвратом переплаты на лицевые счета собственникам. Решили экономию пустить на текущий ремонт.

Четырёхподъездное здание ремонтировалось до этого почти два года назад, на стенах облупилась краска, местами даже обвалился бетон. Внимания просила отмостка, которая начала крошиться, козырёк над крыльцом протекал. В подвальных помещениях жильцов не устраивало тусклое освещение.

– Я в этом доме живу 14 лет, видел его в разном состоянии. Последний текущий ремонт нас порадовал. Лично участвовал в приёмке работ. Нашей управляющей компании мы доверяем, поэтому технические тонкости отдали на откуп специалистам. Впрочем, старался вникать во все нюансы, – рассказал Сергей. – Коллегам, другим старшим по домам советую не пускать всё на самотёк, взаимодействовать с компанией. Тогда и во дворе будет порядок, и в подъезде.

Порой желание собственников вникнуть в процесс текущего ремонта может обернуться боком. Долгое согласование плана работ с собственниками – головная боль жилищников. На переговоры с жителями иногда уходит несколько месяцев. Причины самые разные: соседи не могут собрать кворум на общем собрании, им не нравятся примерные расценки, представленные управляющей организацией. Доходит до смешного: собственники месяцами обсуждают цвет краски для стен в подъезде.  

– Мой главный совет жильцам, чьим домам предстоит этим летом текущий ремонт: общайтесь со специалистами своей компании, – говорит Сергей Ким. – Если возникают предложения, пожелания, озвучивайте их. Выход из любой ситуации есть. Мы несколько раз даже организовывали частичный капитальный ремонт. Однажды к нам пришли жильцы многоэтажки постройки советских времён. Им капитальный ремонт по региональной программе обещали провести лишь в 2030-е годы. Но собственники понимали, что ещё немного и кровля дома начнёт протекать. Мы их проконсультировали, средства со статьи «текущий ремонт» были направлены на замену кровли. И это далеко не единственный положительный пример взаимодействия жильцов дома с нами.

Источник: http://bilsh.com/