Первый блин

Первыми продавать в Иркутске нежилую недвижимость в формате апартаментов догадались московские инвесторы. Несколько лет назад в столице такой формат жилья уже был достаточно популярным, тогда как в Иркутске о нём ещё мало кто слышал. «После кризиса 2008 года в Москве, Петербурге и других крупных городах в западной части страны оказалось много невостребованных офисных центров, – рассказывает предысторию вопроса аналитик группы компаний  «Актив» Татьяна Галущенко. – Тогда и появилась идея реализации этих площадей в качестве апартаментов, то есть квартир, расположенных в нежилых помещениях, но в которых при этом можно жить, а также сдавать в аренду».

Именно по такому пути и пошли владельцы московского ЗАО «Трансстройбанк», являющегося собственником иркутского отеля Courtyard Marriott. К 2013 году левое девятиэтажное крыло отеля простаивало без дела уже два года. Продать его в качестве офисного центра к тому времени не удалось. По причине, как на тот момент рассказывали риелторы, завышенных цен на квадратный метр. В итоге решено было сменить формат и начать продажу под брендом жилого комплекса (ЖК) «Чкалов», в котором любой желающий мог купить элитную квартиру. Причём элитность предлагаемой недвижимости подчёркивалась в первую очередь расположением, а также стоимостью квадратного метра (в начале продаж цена колебалась в пределах 110–150 тыс. рублей). Всего на продажу было выставлено 26 квартир, самая дешёвая из которых тогда стоила 6 млн рублей, а дороже всего был оценён 280-метровый пентхаус на последнем этаже (32 млн рублей). Причём все квартиры шли в черновой отделке, а также требовали значительных вложений на перепланировку и создание необходимых для жилого помещения коммуникаций.

Несмотря на всю специфичность данного предложения, две квартиры в ЖК «Чкалов» всё-таки успели найти своих покупателей. Любопытно, что оба владельца будущих апартаментов оказались иркутянами. Однако на этом продажи элитных площадей встали. По словам источника «Конкурента», знакомого с ситуацией, позже, когда стало понятно, что остальные площади продать не получается, два уже имеющихся договора были расторгнуты. Эксперты впоследствии сошлись во мнении, что проект изначально был плохо продуман, отчего и потерпел неудачу. «Судя по всему, в Иркутске на тот момент не нашлось столько элиты», – иронично заметил директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков. «Кроме того, цена на апартаменты была явно завышена, – согласилась с коллегой Татьяна Галущенко. – Поэтому потенциальным покупателям проще было приобрести элитную квартиру в жилом доме. Хотя бы потому, что в этом случае они получали понятный механизм владения этой недвижимостью, чего нельзя сказать про апартаменты». 

Стоит отметить, что на этом долгая история реализации левого крыла отеля Marriott не закончилась. Как выяснилось, после двух неудачных попыток ЗАО «Трансстройбанк» решило попросту продать эти площади поэтажно. В итоге сейчас, к примеру, второй этаж здания отеля предоставляет в аренду его новый собственник – иркутское ООО «Рента». Причём теперь эта недвижимость снова позиционируется как офисная. Кстати, уже известно, что на первом этаже разместится офис Бинбанка. Что касается остальных этажей здания, то пока нет информации, появились ли у них новые владельцы и планируют ли они что-то с ними делать.

Не испугались

Хотя первый проект по продаже апартаментов в Иркутске не увенчался успехом, у местных застройщиков успел проснуться интерес к такому формату недвижимости. В результате сейчас апартаменты в Приангарье можно даже выбирать. Самые дорогие из них расположены в многофункциональном комплексе (МФК) «Пионерский», на углу улиц Богдана Хмельницкого и Пионерского переулка. На старте продаж стоимость квадратного метра там составляла 90 тыс. рублей. Застройщиком объекта выступила местная компания ООО «Монолитсрой-Иркутск», имеющая опыт возведения жилых домов, а генеральным подрядчиком – ООО «Эльбрус». Стоимость строительства по состоянию на апрель 2013 года оценивалась в 39,3 млн рублей. Если судить по проектной декларации, опубликованной на сайте застройщика, изначально весь комплекс задумывался как двухэтажное административное здание с подземной парковкой. Однако в ходе строительства концепция поменялась, а количество этажей выросло до пяти. В итоге в продажу поступили офисные помещения на первых двух этажах здания, а также два этажа апартаментов площадью от 60 до 120 кв. метров. К началу 2014 года выросла и стоимость квадратного метра в них – до 100 тыс. рублей. Высокая цена предлагаемой недвижимости оправдывалась расположением МКФ, а ещё «начинкой» здания. «Итальянская плитка в коридорах, дизайнерские люстры, немецкие лифты, на которых можно подняться прямо с подземной парковки, видеонаблюдение, консьерж, чиповые замки на каждом этаже, а также собственный ресторан, сервис по уборке помещений и другие услуги», – перечисляет руководитель Ассоциации новостроек города Иркутска Анна Соловьёва, знакомя с деталями проекта.

Впрочем, продажи апартаментов в здании всё равно шли вяло. Участники рынка связывали это с тем, что квартиры снова предлагались в черновой отделке, на фоне которой цена квадратного метра выглядела завышенной. В результате владельцы здания поменяли подход, снизив цену на часть помещений в черновой отделке до 90 тыс. рублей за квадратный метр и, напротив, увеличив её до 120 тыс. рублей за квадрат на апартаменты с ремонтом. В итоге самый дешёвый вариант недвижимости в МФК обошёлся бы покупателю в 5,4 млн рублей, а самый дорогой – в 14,4 млн. И, судя по всему, люди, для которых такие цены и условия оказались приемлемы, нашлись, так как, по словам Анны Соловьёвой, 60% апартаментов в МФК «Пионерский» уже проданы.

Достаточно много апартаментов уже продано и в другом комплексе, с амбициозным названием Baikal Hill Residence. Правда, расположен он не в центре Иркутска, а в Листвянке. Застройщиком является иркутское ООО «Байкал Девелопмент», на 50% принадлежащее московской компании «Нова Девелопмент», за которой, в свою очередь, стоит бизнес, зарегистрированный на Британских Виргинских островах. Однако есть в числе учредителей и иркутские предприниматели, например, председатель регионального отделения общественной организации «Деловая Россия» Олег Яценко, индивидуальный предприниматель Анастасия Маяренкова и учредитель компании «Байкальские терема» Хазана Ищенко. Собственно, рядом с гостиницей «Байкальские терема» и идёт строительство жилого комплекса Baikal Hill Residence. Затраты на возведение объекта, в соответствии с проектной декларацией, должны были составить 71,5 млн рублей. При этом, в отличие от других подобных проектов, назначение этого комплекса – жилое.

Сейчас купить апартаменты в черновой отделке там можно по цене от 105 до 116 тыс. рублей за квадратный метр. Площадь всех квартир небольшая – 40 кв. м. Но, как рассказал представитель ООО «Байкал Девелопмент», есть возможность объединить несколько квартир в одну. На вопрос о том, что за люди приобретают апартаменты в Листвянке, он сообщил: окружение в жилом комплексе будет соответствовать его элитному статусу, и перечислил отдельных покупателей, среди которых московские банкиры, иркутские бизнесмены, члены правительства России, знаменитые хоккеисты и другие. Любопытно, что пока продажи квартир идут только в одном из трёх домов, предусмотренных проектом. Возведение остальных очередей пока в планах. 

– Для реализации такого рода недвижимости сейчас не самый подходящий момент, – объяснил причины наш собеседник. – Поэтому то, в какие сроки мы продолжим стройку, зависит от стабилизации экономической обстановки.

Идут на снижение

Тем временем непонятна судьба и ещё одного проекта по продаже апартаментов в Иркутске. Речь идёт об 11-этажном административном здании по улице 4-й Советской. Сегодня владелец объекта  позиционирует его как жилой комплекс «Байкал» с административными помещениями на первых этажах, апартаментами и пентхаусом на крыше. Площадь апартаментов начинается от 50 кв.м, а вот стоимость и другие детали проекта «Конкуренту» узнать так и не удалось. По указанному на сайте застройщика телефону никто не отвечал. Не обнаружилось на сайте ООО «Иркутскстройград» и проектной декларации объекта.

Специалисты местного рынка недвижимости, впрочем, рассказывают, что у здания с самого начала была непростая судьба. Задуманное как офисное, оно оказалось не востребовано из-за неудачного расположения и проблем с парковкой. В результате владелец решил сыграть на зарождающейся моде, сменил формат и назвал здание «апарт-холл». Но пока, судя по всему, и этот ход результатов не дал.

Эксперты тем временем недоумевают, почему иркутские застройщики сосредоточились исключительно на элитном сегменте апартаментов. 

– В Иркутске просто не будет столько состоятельных людей, чтобы продать такое количество апартаментов, – уверен Дмитрий Щербаков. И рассказал, что, как правило, поиск подобного жилья начинается, когда в регион приезжает команда топ-менеджеров какого-нибудь крупного предприятия или федеральных чиновников. Поэтому спрос на апартаменты всегда имеет временный характер. 

Татьяна Галущенко также считает, что перспективы развития такого формата жилья на иркутском рынке за эконом-сегментом. «Собственно, с этого и началось завоевание апартаментами своей популярности», – рассказывает она. И в качестве примера приводит опыт петербургского апарт-отеля YES, в котором можно было купить жилую площадь от 20 кв.м.

– Стоимость таких апартаментов была ниже, чем на аналогичную квартиру в Петербурге, поэтому они пользовались довольно высоким спросом, – объясняет собеседник «Конкурента». – А возможность возводить недорогое жильё у застройщика была за счёт того, что, по сути, он возводил нежилое помещение и тем самым экономил на необходимости создавать всю необходимую для жилого дома инфраструктуру. При этом в дальнейшем в этих апартаментах можно было жить либо, если отпадёт необходимость, сдавать их в аренду, для чего при отеле была создана специальная управляющая компания.

В процессе подготовки материала выяснилось, что проект строительства в Иркутске апартаментов эконом-класса уже тоже есть. Реализовать его планирует иркутская компания «Экострой», правда, где и в какие сроки, ещё детально не известно. По словам генерального директора ООО «Экострой» Олега Кулика, с высокой вероятностью о старте проекта будет объявлено ближе к середине лета. Пока же «Конкуренту» удалось выяснить, что расположится  новый комплекс в Кировском районе города Иркутска и будет ориентирован на более низкий ценовой сегмент. «То есть апартаменты в нём будут стоить примерно на 20% дешевле, чем аналогичная квартира в новостройке в этом же районе», – пояснила Анна Соловьёва. По её словам, в первую очередь объект ориентирован на людей, которые сами не намерены жить в апартаментах, а планируют их сдавать в долгосрочную аренду.

– Причём это принципиально другая схема, нежели с доходными домами, – объясняет Анна Соловьёва. – У доходного дома один собственник, который занимается предоставлением площадей в аренду. В случае же с апартаментами получается история как с популярным в Европе форматом жилья, таким как кондо-отель. Жильё в нём принадлежит не только управляющей компании или собственнику здания, но и частным лицам. А управляющая компания является посредником между арендатором и собственником. И такая схема выгодна как арендатору, которого не могут в любой момент попросить освободить квартиру или повысить ему размер арендной платы, так и собственнику помещения, для которого это стабильный источник дохода, а также выгодное вложение в недвижимость.