издательская группа
Восточно-Сибирская правда

Мест нет

Строительство жилья тормозят отсутствие коммуникаций, ветхие дома и сами инвесторы

За последние пять лет в Иркутске не было выделено ни одного участка под многоэтажное строительство, констатируют руководители компаний. Единичные лоты, которые выставляло на торги областное правительство, застройщикам решительно не подходят, поскольку участки находятся в отдалённых районах и не имеют необходимых коммуникаций. В попытке угодить привередливым инвесторам власти предложили проект освоения застроенных территорий в Октябрьском районе Иркутска и федеральные земли Фонда РЖС. Но и это не помогло: на сей раз помешали гигантские затраты на инфраструктуру и владельцы ветхого жилья, которые не хотят переезжать.

«Как снег на голову»  

Основной ресурс под новое жильё – свободные федеральные земли, заявил на президиуме Союза строителей Иркутской области министр имущественных отношений Михаил Карасёв. Всего к 2014 году, по прогнозам минимущества, планируется  освоить около 800 гектаров федеральных земель (из них 40 гектаров приходится на Иркутск). В районной администрации вовсе пообещали отдать под за-

стройку 1200 гектаров.  Ресурс огромный, но им сложно воспользоваться из-за отсутствия инфраструктуры, признал Карасёв. Сейчас, по его словам, варианты обсуждаются с Фондом РЖС, владельцем участков. В качестве дополнительной гарантии фонд готов гарантировать выкуп не менее 35% построенного жилья.

К инициативе федерального фонда местные строители оказались не готовы.  «Мы давно ждали  земли, но она на нас свалилась как снег на голову, – сказал  генеральный директор ОАО «СибАвиаСтрой» Антон Волков. – Если на рынок просто так вывалить крупные участки, ничего не выйдет.  Реальным застройщикам не подходят заявленные условия, в том числе сроки и стоимость аренды, которая отчего-то выше, чем в других регионах. Установленные рамки позволят возвести разве что элитные коттеджи». Руководитель Саморегулируемой организации строителей Байкальского региона Сергей Брилка подтвердил, что «условия аукционов не позволяют строить жильё эконом-класса, как того требует фонд». Бизнес-модель, при которой все затраты по инфраструктуре берут на себя частные компании, Иркутску не подходит, потому что цена сразу взлетает выше планки в 35 тысяч рублей за квадратный метр», – полагает Брилка. 

У региона, по его словам, уже был печальный опыт, когда в начале 1990-х годов 4000 гектаров лесного фонда в пригороде Иркутска перевели под малоэтажное строительство. Бессрочным пользователем участка стала компания «Инстрой», но она так и не вела на этих землях комплексное строительство. В итоге площадка превратилась в разрозненные дачи без инфраструктуры. «Так что без бюджетных средств на этот раз не обойтись», –  заключил эксперт. 

Поезд ушёл 

Между тем на поиск финансирования инфраструктуры остаётся лишь месяц. На 27 декабря назначены два первых аукциона по участкам в Патронах и Новолисихе (34 и 98 гектаров). Стартовые цены – 2,7 млн. и 18 млн. рублей соответственно. «Поезд уже ушёл, потому что нереально решить вопрос с сетями за столь короткий срок, – считает  генеральный директор ООО «Энергохимкомплект» Оксана Коновалова. – Тем более речь идёт о крупных суммах. Только по участку в Новолисихе нужно около 2,5 миллиарда рублей на инфраструктуру. В бюджетах этих денег нет и не предполагается.  Более того, не обсуждалось даже, как нужно изменять инфраструктуру с учётом того, что вместе с жильём в Новолисихе появятся дополнительно 6500 жителей».  Резюмируя, Коновалова отметила, что о жилье эконом-класса нет и речи. Для примера она привела расчёты, исходя из условий аукциона: коттедж на 150 квадратов будет стоить как минимум 4,5 млн. рублей (30 тыс. рублей за квадратный метр), но это без расходов на дороги, коммуникации и соцобъекты. Если добавить все достоинства благоустроенного посёлка, выйдет не меньше 6,7 млн. рублей за коттедж. Сюда Коновалова приплюсовала две машины на семью (чтобы добираться в город) и заключила, что вряд ли такой вариант жилья можно назвать экономичным. 

«Головной боли» строителям добавляет и то, что участок в Новолисихе входит в охранную зону водозабора, а иркутские очистные не могут принять стоки будущего посёлка. «Сейчас Дума принимает схему комплексного развития сетей, но никто с прилегающих территорий не подал заявок на включение в документ. Так что застройка предложенных площадок не учитывается», –   отметил председатель комитета по градостроительной политике Иркутска Евгений Девочкин. Председатель совета директоров ООО «Ангарский цемент» Олег Геевский подтвердил, что  «ни одна строительная компания не готова взять на себя все проблемы освоения участков». «Если правительство Иркутской области не займётся поиском средств на инфраструктуру, всё закончится дачными кооперативами», – считает Геевский.

В ответ на взывания к «Серому дому» министр строительства и дорожного хозяйства региона Александр Орешков сообщил, что заниматься федеральными землями фонда правительство будет, только если площадки передадут «Серому дому» в собственность. «Скажем, участками станет управлять  областное УКС, которое и подготовит инфраструктурные проекты», – сказал глава минстроя. Предложение Орешкова застройщики встретили  молча, но, видимо, без особого энтузиазма, министр имущественных отношений тоже никак  его не прокомментировал. 

Зачистка  территории 

За исключением земель фонда, минимуществу особо нечего предложить строителям, признали участники президиума.  Область выставляла на торги несколько площадок в Иркутске – в микрорайоне Топкинский, по улицам Майской, Вампилова и Баумана, но ни на одну из них не нашлось инвесторов. «Спрос не активный, строители не выходят на аукционы. По Баумана, как мы помним, вообще не было заявок», – отметил Карасёв. Чтобы хоть как-то решить земельный вопрос, застройщики работают в «теневом секторе», например изменяя вид разрешённого использования земель: был скверик, а вместо него выросла новостройка. 

С позиции строителей ситуация выглядит совсем иначе. «Прошло пять лет с момента, когда полномочия по распоряжению землёй перешли от города к области. За это время не было предложено ни одного участка, пригодного под строительство многоэтажных домов, – сказал Волков из «СибАвиаСтроя». –  На единственную площадку по улице Баумана никто не пошёл, потому что проект невыгоден: участок совершенно не подготовлен, а  затраты на его освоение можно будет окупить, только если  возводить элитные дома». Со слов генерального директора ФСК «Новый город» Александра Ткачёва, в подготовку ново-ленинской площадки требуется вложить дополнительно 115 млн. рублей – это по 6,5 тыс. рублей  «в нагрузку» на каждый квадрат.

Справедливости ради застройщики вспомнили про проект освоения Октябрьского района Иркутска (освобождение участков от ветхого жилья в границах улиц Пискунова, Красноярской, Станиславского и Байкальской). Эти планы пока тоже не сдвинулись с места. Оказалось, что переселить жителей аварийных домов из этих районов ничуть не проще, чем из центра города.  «В ноябре гордума утвердила Положение о порядке признания домов аварийными и ветхими. Теперь абсолютно все собственники должны потребовать считать дом непригодным, хотя раньше было достаточно заявления лишь одного из владельцев, – рассказала Оксана Коновалова из «Энергохимкомплекта». – Сложно представить, что жители деревянных домов коллективно начнут обращаться в мэрию». Хотя, заверил Девочкин, городская прокуратура, по требованию которой положение было принято, уже решила «откатить» документ и оставить, как было, поскольку он не соответствует федеральному законодательству.  Но и это вряд ли исправит положение: прежние правила тоже не стимулировали переселение. По словам Девочкина, с 2009 года мэрия не может снести 20 домов, по которым мнения владельцев разошлись. Одни хотят переехать, другие – нет. Жильцам четырёх домов уже удалось оспорить аварийный статус своего жилья. В результате нового механизма не появилось, а старый не работает. Главы компаний уверены, что  остались в ситуации, когда  земли нет даже при её формальном наличии. Впрочем, отметил после президиума один из гостей, иркутским строителям, как плохому танцору, всё время что-нибудь мешает. 

Читайте также

Подпишитесь на свежие новости

Мнение
Проекты и партнеры
  все
Свежий номер