Будь
бдителен, покупая жилье

Редакционная
почта свидетельствует сотни
трагедий разыгрываются в жизни
потому, что своей недвижимостью,
чаще всего квартирами, мы
распоряжаемся неграмотно.
Надеемся, что советы из нашей
юридической рубрики многим
пригодятся.

Арсенал
квартирных мошенников богат, и
абсолютной защиты от обмана не
существует. Мы остановимся на
технологии мошеннических действий,
в результате которых пострадавшим
оказывается покупатель квартиры.

1. В договоре
купли-продажи указывается меньшая
сумма, чем реально передается
продавцу. После этого договор
признают недействительным по
заранее подготовленным основаниям,
а продавец возвращает в судебном
порядке договорную сумму
покупателю. Чтобы уговорить
покупателя указать в договоре
меньшую сумму, его пугают
необходимостью заплатить большой
налог. Запомните: налог на доходы от
продажи собственного имущества
платит не покупатель, а продавец!

2. Продажа
квартиры наследником, скрывшим от
покупателя факт существования
других наследников. Проверить
самостоятельно круг наследников
очень трудно, ведь в него могут
входить дети от предыдущих браков
умершего собственника, дети, в
отношении которых он был лишен
родительских прав, иждивенцы и т.д.

3. Покупка
квартиры у лица, действующего по
доверенности, при обстоятельствах,
прекращающих действие
доверенности. Например, действие
доверенности прекращается из-за
отмены или истечения срока
доверенности, смерти доверителя
или признания его недееспособным.
Иногда доверитель и продавец
заранее вступают в преступный
сговор, а бывает, что доверенность
получена путем принуждения.

4. Нарушение
прав несовершеннолетних при
продаже жилья. Если дети обладают
правом собственности или
пользования жильем, то для
совершения сделки с такой
квартирой необходимо разрешение
органов опеки и попечительства.
Также необходимо согласие второго
родителя, если он не лишен
родительских прав. Учтите, что "в
интересах ребенка" суд
моментально расторгает сделки по
купле-продаже квартир, не разбирая,
кто прав, кто виноват.

5. Подделка
правоустанавливающих документов. К
документам, подтверждающим права
собственности на квартиру,
относятся: свидетельство о праве
собственности и договор передачи,
договоры купли-продажи, мены,
дарения, свидетельство о праве на
наследство, завещание. Чаще всего
подделывают договоры купли-продажи
и дарения. Ведь эти документы
недобросовестный нотариус может
состряпать прямо "на коленке".
Сделка по фиктивным документам
происходит в большинстве случаев с
участием "своего" нотариуса.

6. Получение
продавцом задатка после осмотра
квартиры покупателем и дальнейший
отказ продавца от сделки или его
исчезнование. Никогда не давайте
задаток или аванс без договора!
Вместо внесения задатка можно
заключить с продавцом договор о
намерениях, а если продавец
упрямится, ограничьтесь суммой в
200-300 долларов. По договору с
риэлторской фирмой вносите только
аванс (задаток в отличие от аванса
не всегда можно вернуть при срыве
сделки) и не давайте больше 10% от
стоимости квартиры.

Как же
уберечься от квартирных
мошенников? Попробуем надеяться на
себя и сформулировать правила
поведения покупателя жилья.

Правило
первое. Посетите организации,
выдавшие документы, и получите
подтверждение информации, которая
в них содержится. На вопрос "Ваш
документ или нет?" отвечают
обычно охотно, сложности возникают,
когда нужна дополнительная
информация.

Правило
второе. Собирайте все
документы и копируйте их,
сохраняйте их после сделки. Ведите
дневник сделки, записывайте все
переговоры, звонки, предложения.
Этим вы значительно облегчите
задачу адвоката или следователя в
случае мошеннических действий
против вас.

Правило
третье. Ознакомьтесь с
паспортами участников сделки и
посредника. Проявите особую
осторожность, если продавец
квартиры прописан в другом городе
или является гражданином другой
страны. Опасайтесь посредников и
агентов с иногородней пропиской.

Правило
четвертое. Изучите историю
квартиры за последние пять-десять
лет. Если она меняла собственника
несколько раз за год-два —
отказывайтесь от сделки. Проверьте,
кто раньше был прописан в квартире,
почему выписался, в каких
родственных отношениях состоял с
сегодняшним хозяином. Особое
внимание обратите на бывших
супругов и детей.

Правило
пятое. Не оформляйте сделку у
нотариуса, предложенного вам
продавцом. Добросовестный же агент
оставит право выбора нотариуса за
покупателем.

И, наконец, не
бойтесь обидеть посредника своей
подозрительностью. Риэлторы к
этому привыкли и воспринимают
недоверие клиентов как неизбежные
издержки профессии.

Алексей САВИН.