В Арбитражном суде Иркутской области прокуратура региона вместе со Службой архитектуры пытается призвать к ответственности администрацию Марковского муниципального образования. На территории этого округа строится и развивается новый городской район – посёлок Берёзовый. Спор развернулся вокруг девяти блок-секций, которые были введены в эксплуатацию в ноябре 2011 года. Теперь контрольные службы пытаются оспорить разрешение, которое, по их мнению, было дано незаконно.

Основная претензия надзорных органов сводится к тому, что при разрешении на ввод домов администрация указанного образования допустила ряд нарушений. Среди них отсутствие заключения Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области о соответствии построенных объектов изначальной проектной документации, а также справки от городского «Водоканала» о соответствии построенных объектов техническим условиям №342.  Но самая главная претензия – несоответствие количества этажей в градостроительном плане земельного участка фактическому. По мнению Службы государственного жилищного и строительного надзора, этажей в домах, о которых идёт речь, не три, как заявлено застройщиком, а четыре. 

Не могут посчитать

Как выяснилось, застройщик, иркутское ООО «Норд-Вест», полагает, что в построенных домах этажей меньше, чем насчитали в итоге контролирующие органы в лице областных служб жилищного и строительного надзора и архитектуры. Один этаж то ли потеряли, то ли нашли. Как же так получилось? Виноват в расхождении подсчётов цоколь, который в зависимости от высоты над уровнем земли либо входит в общее число этажей, либо нет. Как сказано в документе, на который опираются обе заинтересованные стороны (СНиП 31-01-2003), «при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, а также цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра». Эти самые два метра и стали камнем преткновения. Как утверждает застройщик, ссылаясь на проведённые им  независимые экспертизы, а их было около 80, их цоколь ниже указанной отметки. Следовательно, построенные дома соответствуют плану «три этажа и цоколь». Однако сами контрольные ведомства не согласны с этим. Основываясь на результатах судебной экспертизы, которая, по их мнению, может считаться единственно объективной, они настаивают на том, что в зданиях всё же четыре этажа. А это значит, что градостроительный план земельного участка не соответствует тому, что в итоге построили.

Принципиальная разница

Между тем, несмотря на неочевидную разницу в подсчёте, вопрос о том, сколько этажей, три или четыре, – принципиальный. По словам экспертов, в  статье 49 Градостроительного кодекса чётко сказано, что все объекты строительства делятся на поднадзорные и те, за которыми контроль во время строительства не ведётся. Так, экспертизе проектной документации со стороны государственных ведомств не подлежат дома с количеством этажей три и ниже. Здания выше должны строиться исключительно под наблюдением Службы государственного жилищного и строительного надзора. Таким образом, в зависимости от того, признают ли в итоге указанные дома четырёхэтажными, станет ясно, будут ли они в итоге считаться построенными с нарушением законодательства. В компании-застройщике нам сообщили, что перед тем, как начать строительство, проводили экспертизу проекта застроек. Поскольку  дома согласно ей признаны трёхэтажными, осуществлять надзор за строительством не нужно.

Теперь, когда стороны не могут прийти к общему заключению, основываясь на выводах разных экспертиз, непонятно, как расценивать полученный результат. Возможно, проблем, как считают некоторые юристы, можно было бы избежать, если бы все основывались на результатах одной экспертизы – государственной. Однако, как рассказали нам в Службе архитектуры Иркутской области, сейчас застройщики могут пользоваться услугами независимых экспертов, которые, по их мнению, не всегда несут ответственность за свои выводы. «Есть послабление в законодательстве, теперь застройщик может уйти от процедуры государственной экспертизы, этот вид услуг стал более доступным. Уже в ходе судебного разбирательства, – продолжают специалисты, – чтобы не было спорных моментов, были определены эксперты Минюста и эксперт-геодезист. Они проводили комплексную экспертизу и в заключение ответили на вопрос о количестве этажей. Кроме того, эксперты давали ответ на вопрос, соответствуют ли построенные здания проектной документации. Эти эксперты несут уголовную ответственность за дачу ложных показаний». Тем не менее в компании-застройщике нам сказали, что сомневаются в качестве назначенной судом экспертизы.

Главное – безопасность

По словам специалистов контролирующих ведомств, главная причина, почему их так волнует вопрос о высотности зданий, – безопасность жителей. Дома выше четырёх этажей считаются потенциально опасными, к ним предъявляются особые требования, связанные с устойчивостью фундамента и качеством перекрытий. Поэтому, если такое здание строилось бесконтрольно, оно может угрожать безопасности людей, которые и сами должны интересоваться тем, где они живут. 

Специалисты Службы архитектуры Иркутской области полагают, что жильцы дома должны быть заинтересованы в том, чтобы застройщик провёл экс-пертизу на предмет прочности и безопасности зданий. «У нас есть эксперты, которые могут сделать такой анализ, чтобы выяснить, выдержит ли конструкция дополнительные этажи или землетрясение», – рассказали наши собеседники. Тут же в службе отметили, что, согласно имеющейся информации, в «Норд-Весте» заказали подобное  обследование. Тем не менее вопрос, что делать в таких ситуациях, остаётся открытым, ведь данный случай не единственный: похожая ситуация разворачивается вокруг ЖК «Родники» по улице Багратиона. Там застройщик ООО «Сибэнергоремстрой».

Нужно выполнять свои обязанности

Несмотря на то что претензии государственных служб связаны с построенными домами, адресуют их не застройщику, а муниципальному образованию, на территории которого они возведены. Именно муниципалитеты дают разрешение на ввод домов в эксплуатацию. По мнению контролирующих структур, администрация Марковского района несёт ответственность за сложившуюся ситуацию в Берёзовом, ведь именно местные чиновники дали своё разрешение. 

«У нас в Градостроительном кодексе прописан своеобразный механизм принятия решения о вводе в эксплуатацию зданий органом местного самоуправления, – комментируют ситуацию юристы. – Служба архитектуры ставит под сомнение правомерность выдачи самого разрешения на ввод как юридического документа, поскольку предполагает, что администрацией было нарушено градостроительное законодательство. Поэтому вопросы адресованы исключительно органу местного самоуправления, а не застройщику».

В некотором смысле застройщик и сам стал заложником сложившейся ситуации, отмечают в ведомстве: «Служба ставит вопрос не о правильности действий «Норд-Веста», а о правомерности действий органа самоуправления, он должен осуществлять контроль за объектом. Специалисты муниципалитета должны выйти на объект и посмотреть, что же возведено на этой площадке. Должны сравнить проект, взять градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство и оценить, соответствует ли всё действительности. Опираясь на это, МО должно дать разрешение на ввод зданий в эксплуатацию». Органы самоуправления, как считают специалисты службы,  отклонились от требований градостроительного законодательства: «На муниципалитетах лежит большая ответственность в решении и подписании документов,  но мы столкнулись с недобросовестностью некоторых  участников градостроительных отношений, ведь в них участвуют не только надзорные органы, но и физические и юридические лица». 

Тем не менее, несмотря на судебные разбирательства, вопрос о выселении жителей и сносе зданий никто не ставит. «Сейчас мы рассматриваем именно законность документа, выданного администрацией, его соответствие всем требованиям Градостроительного кодекса, – подчёркивают в Службе архитектуры. – Вопрос сноса, выселения не ставится в принципе, он не является предметом рассмотрения, не является его следствием. Сейчас рассматривается узкое направление – насколько законно орган местного самоуправления выдал разрешение. В рамках этого мы и участвуем в арбитражном процессе».

Если говорить в общем, отмечают специалисты, ситуация нарушения градостроительного законодательства может возникнуть на каждой улице, в каждом дворе, и примеров тому предостаточно.  И здесь важна ответственность за то, какими будут наши города, всех – и жителей, и власти, и застройщиков.  В настоящее время на региональном уровне активно прорабатывается вопрос законодательного установления ответственности должностных лиц органов местного самоуправления за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.